房产作为被执行人的大额财产，具有价值高、查控易等特点，在执行程序中特别受申请执行人和法院执行部门的“青睐”。但在司法处置过程中，屡屡会有案外人向法院主张其享有租赁权，在“买卖不破租赁”规则的影响下，由于租赁合同真假难辨、法律适用标准不统一、惩戒措施制度缺位等原因，导致执行部门大量的司法资源被占用、浪费，严重影响了执行效率和拍卖成交率。为进一步提高涉租赁房产的处置效率，笔者通过梳理分析司法实务中存在的难点及原因，并提出相应的对策，以期为房产处置提速带来助益。

一、存在的难点

1.查明租赁情况难。为充分维护各方合法权利，在司法处置房产以前，需要详细调查标的物现状，收集拍卖所需权属资料，其中查明待处置房产是否存有租赁关系是十分重要的环节。但实际情况却是，被执行人常常下落不明，现场也无人可供核实，加之目前就房产租赁合同没有强制备案的规定，这些都使得查明租赁情况变得困难重重。实践中，不时有案外人在执行部门将房产进行评估并移送拍卖后才提交执行异议，主张其享有租赁权，这常常造成财产处置程序被迫中断，甚至导致二次评估和拍卖，延长了案件办理时限，降低了执行效率。

2.认定虚假租赁难。司法实务中，有的被执行人为了拖延执行、规避执行，选择与案外人恶意串通签订虚假的租赁合同，将签订合同的日期倒签或恶意延长租赁合同期限，甚至采取“以租抵债”的方式，即提前假借收取租金实为借款，导致租金流失，以最终达到对抗法院执行的目的。由于执行过程中法院主要进行程序审查，且部分租赁合同确有书面材料和银行流水予以支撑，认定虚假租赁存在困难，导致不能有效应对被执行人利用虚假租赁规避执行的行为。即便申请执行人对案外人提交的租赁合同提出异议，并申请对证据的形成时间进行司法鉴定，有时也并不能达到预期目的。如在黄某申请执行贺某民间借贷纠纷案中，在法院处置贺某名下的房屋时，案外人颜某提出，在法院查封贺某房屋以前，其已与贺某签订了19年的房屋租赁合同，并一次性支付了100余万元的租金，为证明自己的主张，颜某向法院提交了银行流水及租赁合同原件。后黄某对颜某提交的证据提出异议，并要求进行司法鉴定。法院委托的两家鉴定机构均作出检材被污染，且签名指纹交叉重叠无法取样，无法形成时间鉴定的意见，严重影响了房屋的处置进程。

3.强制交付房产难。涉租赁房产拍卖成交后，一些诉求未得到支持的承租人常以各种理由拒绝腾退搬迁，甚至采取抗拒执行、阻碍执行、暴力抗法等行为，导致房产交付困难重重。例如当租赁权产生于抵押权之后，涤除租赁权将会导致承租人损失严重，特别是在对非住宅性不动产进行处置时，承租人根据诚实信用原则和利益可期待性对不动产进行了装饰、装修和其他有附加值的添附，一旦租赁权被涤除，其抵抗情绪都会很重。即便在法院的强制干预下得以交付成功，也易引发强占、骚扰、斗殴等后续纠纷，部分“法拍房”的买受人“不堪其扰”，为了行使完整的所有权，不得不求助公安机关或另行起诉维权，这极大地损害了司法拍卖工作的权威性。

二、原因探究

1.租赁合同规制较少。不同于抵押合同需要公示，房产租赁合同并没有强制备案的规定。民法典第七百零六条规定，当事人未按照法律、行政法规规定办理租赁合同登记备案手续的，不影响合同的效力。该规定能充分保障当事人之间的意思自治，限制公法过多地介入私法领域，但如此一来，在某些情况下，可能会增加债务人责任财产的不确定性，影响正常经济交往，损害部分债权人、承租人的利益。例如在房产等大宗财产的租赁合同中，如果对长期租赁关系、大额租金支付情况缺乏最低的公示要求，那么房产的权利负担将会被隐藏，容易造成债权人对债务人的财产缺乏正确的判断。当房产进入司法处置程序后，由于缺乏房产租赁关系的准确查询渠道，有时也容易损害承租人的利益。

2.虚构租赁的违法成本较低。由于租赁合同没有法定的公示要求，当案外人向法院提交房产租赁合同时，执行法官往往会采取谨慎的态度。加之，在现行技术条件下，对合同的形成时间鉴定存在一定难度，特别是在检材被污染的情况下，鉴定机构有时并不能作出具体准确的鉴定意见，这些都使得对虚假租赁合同的认定阻碍重重。执行法官在审查房产租赁合同时，要决定是否认可案外人的租赁关系，一般很难直接认定合同系虚构，而更侧重从是否给付租金入手。于被执行人、案外人而言，提供虚假租赁合同会让法院的执行程序被拖延，甚至迫使法院“带租拍卖”，其最差结局也只不过是被法院驳回，违法成本非常小。

3.法律规范不够完善。现下法律法规对涉租赁房产司法处置中的部分难点问题缺乏明确的规定，以至于各地法院评判和掌握尺度有差异，法律适用标准不统一。例如，当事人、利害关系人依照民事诉讼法第二百二十五条的规定提出异议的，应当在执行程序终结之前提出。由此可知，案外人主张房产租赁权可以在执行程序终结之前的任何阶段提出。由于待处置房产是否存在租赁关系缺乏准确的查询渠道，执行法官通常采取在现场张贴公告的方式，限定申报租赁权的截止时间，逾期未申报的，法院将按照无租赁房产移送评估、拍卖。但执行公告的上述内容并不完全符合法律的有关规定，案外人依然可以在房产移送评估、拍卖后或成交前主张依法享有租赁权，各地法院的处理结果也存在差异，而撤拍和二次评估将严重影响法院司法拍卖的公信力和执行程序的稳定性。再如，对于“以租抵债”性质的认定，能否作为“带租拍卖”的依据，目前各地法院的认识也并不一致，亟须统一规范。

三、对策建议

执行程序应坚持“效率优先，兼顾公平”的原则，为更好推进涉租赁房产司法处置工作，妥善维护各方利益，笔者尝试提出如下对策建议：

1.对房产租赁合同进行必要的备案管理。对租赁合同进行备案登记，是公法介入私法领域的行为，必须恪守必要的原则，尽量减少市场主体的负担。如对于一些价值小、租期短、租金少的财产，自然无登记管理的必要，但对于房产等大宗财产，特别是存在较长租期、大额租金的情形，笔者以为可以进行必要的登记备案。当然，登记备案不同于审批，备案部门只需如实记录房产所有权人提供的租赁信息即可。通过对符合一定条件的房产租赁合同进行登记备案，一方面可以为查询房屋租赁关系提供权威渠道，另一方面也可以让市场主体对彼此的责任财产获得清晰的判断。

2.对虚构租赁关系研究适当的制裁措施。被执行人与案外人恶意串通签订虚假的租赁合同，其背后的推力主要来源于违法成本过低，为此可以着手研究适当的制裁措施。例如，可参照诉讼费用的设计，案外人因租赁权对法院的执行行为提出异议的，法院可以要求其缴纳一定数额的费用，如异议成立，法院退还该笔费用，如异议被驳回，则应自行承担相应损失，无权要求退还已缴纳的费用。再如，在案外人提交租赁合同时，可以向其发出风险告知书，明确告知一旦查实租赁合同系虚构的，法院将严格按照相关规定追究其法律责任，此外可以探索将其纳入失信名单，对其进行信用惩戒。

3.对办案实务难点尽快出台统一规范。各地高级人民法院可先统筹组织召开关于司法处置中的疑难问题分析交流会，针对执行实务中的突出难点、普遍性问题，尽快出台相关文件，统一辖区法律适用尺度，为全国最终出台相应规定提供有益探索。例如，需明确租赁权成立的条件，案外人向法院主张自己是承租人的，必须提供符合条件的相关证明材料，不能仅以一份租赁合同就延缓法院的执行程序。再如，需限定租赁权的主张期限，法院在现场已张贴执行公告，案外人未在执行公告的期限内主张租赁权且无正当理由的，可视为其自愿放弃租赁权，以维护法院司法拍卖的权威性。而对于法律适用中争议较大的问题，如“以租抵债”是否适用“买卖不破租赁”的规则等，应在法理和实务层面充分论证后尽快出台统一的处理方法。

4.司法处置应严格落实程序要求。首先，财产现状调查工作要做细，法院查封房产后确认需要司法处置的，应实地前往现场张贴执行公告并进行实地走访，执行公告应详细注明查封时间、产权信息、抵押情况、拍卖决定、租赁合同申报期限、搬迁截止日、法官联系方式等信息，并特别注明未在指定期限内向法院报备租赁合同的有关法律后果。其次，租赁合同审查工作要做实，法院对当事人提交的租赁合同要进行详细审查，特别要关注合同签订的时间节点、租赁期限及租金给付等问题，必要时执行法官可以决定组织听证，并要求承租人对其所提供的证据接受申请执行人与被执行人的质询。最后，救济渠道告知工作要做到位，在财产处置的各个阶段，当事人享有异议权的，要明确告知并记录在案，让各方当事人自由选择权利的行使或放弃。

5.执行措施运用应注重恪守均衡原则。法院在执行工作中应遵循执行适度原则，为实现执行的目的，采取的执行措施或手段要适度，在目的和手段之间保持一定比例或均衡。例如，明确并无相关法律规定已被抵押的财产不能出租，故对成立于抵押权之后的租赁权，在涤除租赁权的同时应适当考虑承租人的权利，在评估程序中，应当将承租人的装潢资产单独评估，并按装潢价值在最终拍卖标的成交价中所占的比例，且将该价值分摊在剩余租赁期限的数额在最终成交价的拍卖款中优先扣除，返还给承租人。再如，对于承租人提出在拍卖成交前暂缓腾退的申请，执行法官进行风险评估后，可责令承租人在签订承诺书并交纳相应保证金后适当予以延期，在保障申请执行人利益的情况下，尽量减少承租人的损失。

（作者单位：重庆市北碚区人民法院）