司法实践中关于承租人优先承租权权利性质，以及行使“同等条件”的认识不统一。本文通过对优先承租权性质及行使条件的分析，准确把握优先承租权制度适用规则，妥善处理相关司法案件。

　　一是优先承租权的实践困惑。《中华人民共和国民法典》第734条对承租人优先承租权作出明确规定，解决了是否以事先约定作为优先承租权行使前提条件等争议问题。但司法实践中，援引该条进行裁判时仍遇到许多新的困惑，特别是不同租赁类型有其自身独特性，民法典及配套解释中并未就优先承租权的行使作进一步细化规定。如何准确把握优先承租权行使中“同等条件”，在个案中平衡出租人与承租人的利益，成为司法实践中亟待解决的问题。

　　二是优先承租权的权力性质界定。房屋租赁权的性质学术界主要有三种观点。1.债权说，承租人所享有的对租赁物的占有、使用、收益权，完全是基于租赁物的交付而取得的一种债权，是一种请求权、相对权，并不具备对标的物独立支配的权利，不具有对抗第三人的效力。2.物权说，认为房屋租赁权就是对房屋的占有、使用、收益权，以及一定程度的处分权，本质上属于物权的范畴。3.债权的物权化说。认为房屋租赁权本质上为债权，基于保护承租人的需要，使其具有在一定条件下对抗第三人的物权化色彩。从提高经济效率、保障物尽其用的角度，应首先承认优先承租权的债权属性，但又要认识到优先承租权无论从应然还是实然的角度都带有一定的物权属性，应当加以适当的物权化规则的保护，如出租人在租赁合同届满前应负有一定的通知义务，在承租人主张行使优先承租权时应当要求出租人强制缔约等，以此保障承租人应有权益。

　　三是优先承租权的行使条件及“同等条件”的判断。审判实践中，同等条件是判断优先承租权能否行使的核心内容，但目前并无明确法律规定。参考《中华人民共和国民法典》等法律法规关于承租人优先购买权中的同等条件的规定，相关考量因素不应仅仅系价格，履行方式、期限等均具有重要意义。在租赁合同中，不同于一次性买卖关系，租赁物的使用具有长期性，对于租赁物的价值维系和租金价格会产生重要影响，对于租赁物的用途和用法在评判“同等条件”时亦具有重要的考量意义。  

　　四是商事优先承租权案件纠纷解决的考量因素。实践中不同类型的租赁关系中优先承租权的行使有着较大不同。居住租赁倾向对基本生存权利的居住权进行保护，而商事租赁更加侧重对经营性财产及顾客流价值等商业利益的保护。如商业综合体、综合性购物中心等的租赁，出租方通常会对消费者行进动线、业态布局、铺位大小等进行综合设计，并且随着市场情况变化，出租方也会适时对业态进行调整升级，以确保商业综合体能持续提供高品质的供给和服务，保持良好的经营状态。

　　五是优先承租权受侵害时的救济途径。法院审理优先承租权受侵害时应注意租赁双方的磋商经过、出租人与第三人意定内容的合理性，着重审查出租人是否提前将相关租赁标准向承租人予以告知。关于赔偿范围，除因搬迁、新址筹备等造成的直接经济损失外，因丧失固定客户群体或者商誉受损造成的损失部分出租人亦应予以赔偿。考虑到可得利益损失及隐形损失举证困难，案件审理时应合理分配举证责任，适当增加侵权人的赔偿责任。

　　作者：窦超，无锡市梁溪区人民法院