关键词: 业主大会；建筑物区分所有权；区分所有建筑物的管理
内容提要: 业主大会和业主委员会共同构成我国区分所有建筑物自治管理的两大支柱机构。业主大会会议应由全体业主组成，包括定期会议和临时会议两种，全体业主和各单个业主对业主大会享有相应的权利和承担一定的义务。业主大会只有经一定程序由有权召集的人召集，其所作的决议方才发生法律效力。业主大会表决权大小的计算标准，应依专有部分的面积与建筑物专有部分总面积的比例确定。业主大会的会议决议包括一致决与多数决两种方法，所作出的决议不得违反管理规约。业主大会的决定既约束业主，也约束区分所有权的概括继受人与特定继受人。业主大会的召集程序或决议方法违反法律、行政法规或管理规约时，业主得于决议后一定期间内请求法院撤销其决议(决定)；业主大会会议决议的内容违反法律、行政法规或管理规约时无效。
2007年颁布的我国《物权法》和同年修订通过的《物业管理条例》，对于区分所有建筑物的管理设置了业主大会和业主委员会的组织结构和形式。它们是区分所有建筑物自治管理的两大支柱机构。其中，业主大会犹如公司的股东会，是业主团体的意思决定机构，系业主为共同事务和涉及权利义务的有关事项，召集全体业主所举行的会议；业主委员会犹如公司的董事会，是为执行业主大会的决议事项及区分所有建筑物的维护工作，由业主大会经过一定的民主程序选举产生的组织。业主委员会系业主大会的事务执行机构，受业主大会的委托管理余体业主的共有财产和共同事务。本文拟对其中业主大会的诸多基本问题作一探讨。
一、业主大会的性质与业主的权利和义务
（一） 业主大会的性质
业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，[1]是小区业主的议事机构，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益，[2]其系管理建筑区划内建筑物及其附属设施的共有部分和共同事务的自治组织。[3]其法律性质如下。
1.业主大会是一个自治组织。业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，是全体业主作为成员的所有权人联合体，其不是国家机关，也不是事业单位，更不是营利性机构，因此不得为居民委员会所替代。同时，其也不等同于企业法人，而是一个自治性质的组织。[4]
2.业主大会是独立的社会组织。由于社会条件、传统习惯的不同，各国法律对于业主大会法律性质的规定未尽相同。归纳起来，各国关于业主大会的立法例有三种模式，即法人式的业主大会模式、非法人式的业主大会模式和折衷式的业主大会模式。在法国、新加坡、我国香港地区的建筑物区分所有权法以及2007年3月26日新修订的德国《住宅所有权法》上，业主大会为一法人，具有法人人格。尤其是根据新修订的德国《住宅所有权法》第10条第6项规定，其住宅所有权人共同体(业主大会)甚至可以使用独立的名称，这在实质上承认了住宅所有权人共同体(业主大会)的法律人格。只是基于其存在目的，这一新设的法人类型在其设立、能力范围和责任方式上都与传统的社团法人有所区别。尽管如此，德国法的这一项新规定还是鲜明地突出了其住宅所有权人共同体(业主大会)作为法人所具有的以下几项标志：第一，它可以独立地作为法律关系的主体，即以住宅所有权人共同体(业主大会)的名义参与法律活动，并独自作为利益归属的主体；第二，作为主体参与诉讼。[5]从发展趋势来看，业主管理团体向法人化方向发展乃是各国立法与实务上的基本潮流。
我国《物权法》、《物业管理条例》和《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下简称《建筑物区分所有权解释》)均未对业主大会的民事主体资格和诉讼主体资格间题作出明确规定。《物权法》第83条规定了业主大会的管理权能，同时明确规定了业主对侵害自身合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。在《物权法》的制定过程中，其第三次、第四次审议稿曾对业主大会的诉讼地位问题作出过规定，但自第五次审议稿后被删去。另外，依《物业管理条例》的规定，由于业主大会履行职责的形式是召开会议，其只是业主团体的内部议事、决策机构或者议事、决策程序，不直接对外从事民事活动，且其并非常设机构，也没有自己独立的财产，因此它不符合我国法律规定的民事诉讼主体的成立条件。因此，业主大会不具有诉讼主体资格，在诉讼中不应列为诉讼当事人。如前述，如果将业主团体比作公司，则业主大会就相当于股东大会。显然，公司对外发生债权债务关系时，股东大会不得被作为权利义务关系的主体或者诉讼当事人。可见，在没有成立业主委员会的情况下，应由业主以代表人诉讼的方式提起诉讼；在有业主委员会的情况下，可以业主委员会的名义提起诉讼。[6]
尽管我国《物权法》、《物业管理条例》和《建筑物区分所有权解释》并未赋予业主大会以法人人格，但这并不妨碍它是一个独立的社会组织。这主要是因为，业主大会不只是全体业主汇集在一起参加某个会议，也不是业主之间的松散联合，它有自己的章程，也有自己的执行机构—业主委员会，可以按照章程和议事规则形成自己的决定，可以自己的名义开立账户，以自己的名义享有权利和承担义务。在对外关系上，它可以以自己的名义与物业服务企业签订物业服务合同，也可以授权业主委员会从事这些行为。[7]
3.业主大会是管理全体业主共有财产和共同事务的自治组织。业主大会的职能较为专一，根据我国《物权法》第75条、第76条等规定，以及《物业管理条例》第8条、第9条、第10条、第11条、第19条等规定，业主大会只是管理全体业主的共有财产和共同事务，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。业主大会作出了与物业管理无关的决定，或从事了与物业管理无关的活动时，属于违反强制性规定的情形，按照《合同法》第52条第5项的规定，其行为自始就不具有法律效力，对业主不具有约束力。[8]
4.业主大会是区分所有建筑物业主管理团体的机关，也是全体业主管理共有财产和共同事务时的议事机构。建筑物区分所有权的创设，恒以一栋建筑物为其基础。因此，生活于同一栋建筑物内的全体业主事实上乃形成一共同体关系。惟该共同体关系的成员，就人数而言，因建筑物规模的大小而有所不同，有的多到数千人，有的仅为数十人；就业主的资力而言，有的财力雄厚，有的却财力有限，即使楼梯间的电费也斤斤计较。就大楼居住者的心态而言，也不一致—其中的长久居住者，期待管理方法尽善尽美，暂时落脚的人则认为管理方法越简单越好；而置产保值者或房屋投机商，因无居住或出租之意，则希望不要负担管理费等等。各种情形，不一而足。在如此复杂的各种关系中，欲统一全体业主及其他承租人、借用人的意思，颇为困难。于是，为维护建筑物各部分的应有的功能，解决彼此间的纷争，维护共同生活秩序，协调彼此间的共同利益，乃需要一超越个人的团体组织，并借该团体组织的力量，妥订管理规约，设置管理机构，处理共同事务。区分所有建筑物业主的团体组织由此得以形成。此种团体组织即所谓业主管理团体。为使该业主管理团体有效运作，于是设立业主大会等作为其具体机关。应指出的是，依照我国《物权法》的规定，除业主大会外，业主委员会也系区分所有建筑物业主管理团体的机关。
须特别注意的是，当我们将业主大会置于与国家机关、事业单位、营利性机构、企业法人乃至居民委员会相比较而论时，业主大会当系一个自治组织，应无疑义；但是，当我们将业主大会置于业主管理团体内部的一个机关而论时，它则犹如股份有限公司的股东会，系一个议事机构。具体而言，根据我国《物权法》第75条、第76条等规定，以及《物业管理条例》第8条、第9条、第10条、第11条、第19条等规定，业主大会应就管理全体业主的共有财产和共同事务的事项进行讨论、议决，然后作出决定。
(二)全体业主和单个业主对于业主大会的权利义务
我国《物权法》第76条对全体业主作为一个整体享有的权利和承担的义务作了明确规定，其规定下列事项由业主共同决定：(1)制定和修改业主大会议事规则。(2)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约。(3)选举业主委员会或者更换业主委员会成员。(4)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人。(5)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金。(6)改建、重建建筑物及其附属设施。(7)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。其中，决定上述第(5)项和第(6)项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定上述其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
此外，根据我国《物业管理条例》第6条和第7条的规定，作为单个业主，其还享有其他一些权利和承担其他一些义务。根据《物业管理条例》第6条的规定，业主在物业管理活动中，享有下列权利：按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；参加业主大会会议，行使投票权；选举业主委员会成员，并享有被选举权；监督业主委员会的工作；监督物业服务企业履行物业服务合同；对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用；法律、法规规定的其他权利。
根据我国《物业管理条例》第7条的规定，业主在物业管理活动中，履行下列义务：遵守管理规约、业主大会议事规则；遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；按照国家有关规定交纳专项维修资金；按时交纳物业服务费用；法律、法规规定的其他义务。
二、业主大会会议形式、会议召集与表决权计算
（一） 业主大会会议的形式
业主大会会议由全体业主组成，有定期会议和临时会议两种。
1.定期会议。即全体业主于一定时期必须集合而召开的会议。《物业管理条例》第13条第2款规定，定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。一般而言，每年至少应召开一次业主大会的定期会议。
2.临时会议。指因特殊情况或为处理紧急事务而临时召开的会议。《物业管理条例》第13条第2款同时规定，经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。在比较法上，我国台湾地区“公寓大厦管理条例”(2003年修订)第25条第2项规定：“有下列情形之一者，应召开临时会议：一、发生重大事故有及时处理之必要，经管理负责人或管理委员会请求者。二、经区分所有权人五分之一以上及其区分所有权比例合计五分之一以上，以书面载明召集之目的及理由请求召集者。”据此可知，其可请求召开临时会议者有二，一为管理负责人或管理委员会，二为少数区分所有权人(业主)。由管理负责人或管理委员会请求召集临时会议的目的，在于发生紧急事故时可以掌握时效，尽速处理。由少数区分所有权人(业主)请求召集临时会议的目的，在于维护少数业主的权益。也就是说，当少数业主认为其权益受到忽视，而定期会议不及处理，或管理负责人、管理委员会不予重视时，可以请求召开临时会议，以维护自身的权益。[9]我国台湾地区立法上的此种考量和规定，可以作为我国《物业管理条例》第13条第2款有关召开临时会议的规定的立法解释论，并建议将来修改《物业管理条例》时对其予以借鉴和吸纳，以对其作出明文规定。
(二)业主大会会议的召集
业主大会会议，不论是定期会议还是临时会议，皆须经一定程序由有权召集人召集，其所作的决议方才发生法律上的效力。若未经召集人依法定程序召集，而只是业主偶然的集会，即便与会人数已达到法定人数，也不得称为业主大会，其因此所为的决议自然不发生法律上的效力。[10]
1.召集人。我国《物业管理条例》第15条第1项规定，业主委员会召集业主大会会议。此规定适用于平常业主大会会议的召集人的场合，而对业主大会第一次会议的召集人，该条例则未作规定。因此，有必要依比较法上的经验进行解释，并在将来修改《物业管理条例》时予以吸纳，作出明确规定。
在比较法上，业主大会第一次会议的召集人通常由起造人(建设单位)担任。例如，前述我国台湾地区“公寓大厦管理条例”第28条第1项、第2项规定：“公寓大厦建筑物所有权登记之区分所有权人达半数以上及其区分所有权比例合计半数以上时，起造人应于3个月内召集区分所有权人召开区分所有权人会议，成立管理委员会或推选管理负责人。前项起造人为数人时，应互推一人为之。”据此可知，在我国台湾地区的法律规定上，起造人系业主大会第一次会议的召集人，其担任会议召集人通常只有一次，而非常态或多次。而所谓起造人，系指建筑物在申请建造许可时，依建筑法的规定申请建筑之人。在先建后售或先售后建的情形，系以买卖合同的卖方(一般为建筑业者)为起造人。[11]也就是说，我国台湾地区法上的起造人，系指我国《物业管理条例》中所称的“建设单位”。由于《物业管理条例》并没有对业主大会第一次会议的召集人作出规定，因此建议借鉴我国台湾地区的做法，将《物业管理条例》中所称物业的“建设单位”作为召集人。
2.召集程序。业主大会的召集程序，根据我国《物业管理条例》第14条第1款、第2款的规定，业主大会会议召开前15日应当通知全体业主，且住宅小区的业主大会会议应当同时告知相关的居民委员会。此所谓“通知”或“告知”，并未明确是书面的通知、告知或口头或其他方式的通知或告知，但在解释上应认为系以书面通知或告知为原则。此外，因急迫情事召开临时会议时，解释上应认为可以公告方式进行通知或告知。例如，我国台湾地区 “公寓大厦管理条例”第so条第1项就规定：“区分所有权人会议，应由召集人于开会前十日以书面载明开会内容，通知各区分所有权人。但有急迫情事须召开临时会议者，得以公告为之。公告期间不得少于二日。”此项规定值得借鉴。
(三)业主大会表决权及表决能力
关于业主大会表决权的表决能力及表决能力大小的计算标准，在比较法上有两种立法例，一是以人头数为准，如德国、瑞士。按照德国法与瑞士法，业主大会决议的计算系以区分所有建筑物住户的人头数为准，[12]一人享有一份表决权，即使一人持有二个专有部分也只能算作一个人头数；二是以专有部分面积比例为准，如日本。日本《建筑物区分所有权法》第38条规定，业主大会决议的计算系以专有部分楼地板面积比例为准，而根据该法第14条第3项规定，专有部分楼地板面积则以墙壁或其他区划的内测线所围成部分的水平投影面积为依据。[13]
我国台湾地区“公寓大厦管理条例”系采德国、瑞士立法例，即以人头数为准。也就是说，各专有部分的业主有一份表决权，数人共有一专有部分的，该表决权应推由一人行使。不过，我国台湾地区立法又同时认为，若业主大会会议的决议单纯以人头数为准，很可能造成专有部分面积较少的多数人支配专有部分面积较多的少数人的不合理现象。因此又规定，业主大会会议决议的计算方式，除计算专有部分的业主的人数外，还须计算区分所有权比例。所谓区分所有权比例，指业主的专有部分与区分所有建筑物专有部分全部面积总和之比。同一业主有数个专有部分的，其区分所有权比例应予累计。此外，为避免少数“大户”操纵会议，损及多数“小户” 的权益，我国台湾地区“公寓大厦管理条例”还规定，任一业主的区分所有权占全部区分所有权五分之一以上者，其超过部分不予计算。[14]换言之，每个业主所拥有的投票权最多不超过全部投票权的五分之一。同时，如果业主书面委托他人代理出席业主大会会议的，受托人接受委托的表决权也不能超过全部业主人数的五分之一，超过部分也不予计算。一言以蔽之，每个受托人接受委托的投票权不得超过全部专有部分数量的五分之一，否则仅按五分之一的数量计算。[15]
我国《物权法》第76条和《物业管理条例》第12条采取了与我国台湾地区“公寓大厦管理条例”和日本法相似的办法，其基本规则是，业主表决权按照专有部分的面积与建筑物专有部分总面积的比例确定。具体而言，对于一般事项，要求专有部分占建筑物专有部分总面积过半数的业主同意；对于特别事项，要求专有部分占建筑物专有部分总面积三分之二以上的业主同意。可以看出，各个业主的表决权虽然仍然是一人一票，但是由于决议的通过不仅要求一定比例的业主同意，而且要求同意的业主的专有部分面积达到一定比例，因此表决权的表决能力即存在差别。[16]根据前述《物权法》第76条和《物业管理条例》第12条，《建筑物区分所有权解释》第9条明确规定：“(1)业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；(2)总人数，按照前项的统计总和计算。”按此规定，业主人数原则上应当按照专有部分的数量计算，但在一人(包括建设单位)拥有数个专有部分的情况中，如果同时复计人数将导致该人享有双重优势。因此，该司法解释特别规定，建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算。该规定并不会对这类权利人行使管理权造成影响，因为其专有部分面积在建筑物专有部分总面积中的比例未被改变。[17]
三、业主大会会议的决议方法与决议效力
在比较法上，业主大会会议的决议有一致决与多数决两种方法。多数决又可分为特别决议与普通决议两种。德国、法国、瑞士、日本(尤其是其1962年制定的旧《建筑物区分所有权法》)均规定有一致决。例如，根据德国《住宅所有权法》的规定，处分行为须实行一致决。具体而言，下列情形须采一致决：(1)住宅所有权(区分所有权)的再区分。(2)住宅所有权的合并。(3)新增建筑物的结构。(4)改变、增加、减少共有权的份额。(5)改变专有所有权部分。(6)改变专用使用权部分。(7)改变共同关系公约。(8)修改建筑计划。(9)改变共有部分与附属设施。(10)重建建筑物。另外，根据法国《建筑物区分所有权法》的规定，在管理规约有错误时，于准许修改管理规约的期间经过之后，欲变更管理规约所规定的管理费用的分摊规定的，就应适用一致决。
须注意的是，我国《物权法》、《物业管理条例》及《建筑物区分所有权解释》并未规定适用一致决的情形。依这些法律、行政法规及司法解释的规定，我国只承认多数决。所谓多数决，指经业主人数和区分所有权比例过半数同意的决议。其中，仅单纯过半数同意的为普通决议，提高其同意比例的为特别决议。分述之如下。
1.特别决议。根据我国《物权法》第76条、《物业管理条例》第12条的规定，下列事项应经特别决议：(1)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金。(2)改建、重建建筑物及其附属设施。此两项事项，因将对业主的权益产生重大影响，所以采特别决议。也就是应当经专有部分占建筑物专有部分总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。
2.普通决议。根据我国《物权法》第76条、《物业管理条例》第12条的规定，下列事项应实行普通决议：(1)制定和修改业主大会议事规则。(2)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约。(3)选举业主委员会或者更换业主委员会成员。(4)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人。此四项事项，因对业主的权益影响较小且不具有重大性，因此只要经专有部分占建筑物专有部分总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意即可。
业主大会会议所作出的决议的效力，则包括决议的效力的位阶、决议的效力的范围以及决议违法的撤销三个方面的问题。
1.决议效力的位阶。业主大会尽管是业主团体的最高意思机关，但其所作出的决议不得违反管理规约。所谓管理规约，即业主为增进共同利益，确保良好生活环境，经业主大会决议的共同遵守事项。[18]即业主对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反义务时应当承担的责任等事项依法作出的约定。[19]其如同国家的宪法或公司的章程，具有业主团体自治法则的性质，是业主团体的最高自治规则。因此，业主大会会议的决议不得与之相抵触。[20]我国《物业管理条例》第17条第2款规定：“管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。”据此，业主大会会议的决议也不得违反国家法律、法规或者损害社会公共利益。另外，由于业主委员会系业主大会的常设机构和执行机构，执行业主大会的决定事项，[21]因此业主大会的决议不但可以约束业主，而且对业主委员会也有约束力。换言之，业主委员会所作出的有关共同事务的管理或决议，不得与业主大会会议的决议相抵触。[22]由此可见，业主团体的构成员，其所遵守的规定，以国家法律、行政法规的效力位阶最高，管理规约次之，业主大会会议的决议再次之，最后为业主委员会的决议。[23]
2.决议的效力范围。我国《物权法》第78条第1款规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对全体业主具有约束力。”须注意的是，对全体业主具有约束力的业主大会的决定，必须是依法设立的业主大会作出的，且必须是业主大会依据法定程序作出的，同时应符合法律、法规及规章的规定，不违背社会公德，不损害社会公共利益、国家利益和他人的合法权益的决定，此三点必须同时具备，才对全体业主具有约束力，否则没有约束力。[24]另外，须探讨的是，业主大会的决议是否对业主的继受人也有约束力。
业主的继受人，包括概括继受人与特定继受人。前者如继承人、营业合并人或财产概括承受人，由于这些人系权利义务的概括承受人，因此应受业主大会决定的约束，自不待言；后者则包括区分所有权的买受人、受赠人等移转继受人，以及区分所有建筑物的承租人、借用人等设定继受人。这些特定继受人是否也受业主大会决定的约束，理论上有否定说与肯定说两种意见。否定说认为，一般合意的商定、达成，仅能约束合意的当事人，业主大会的决定在性质上为业主间的合意，因此不能对抗特定继受人，即对特定继受人并无约束力。肯定说则认为，业主大会为业主团体的意思决定机关，按照团体法的规则和法理，其所作出的决定对于特定继受人应有约束力。[25]
在比较法上，日本《建筑物区分所有权法》采肯定说，其第46条规定：“管理规约和集会的决议，对区分所有权人的特定继受人也生效力”，“占有人关于建筑物或其基地或附属设施的使用方法，负与区分所有权人基于管理规约或集会决议所负义务相同的义务。”我国台湾地区“公寓大厦管理条例”对此虽无明文规定，但在解释上也采肯定说。我国台湾地区学者温丰文先生就此特别指明，区分所有建筑物的法律关系具有三重构造，除因专有部分而发生相邻关系和因共有部分而发生共有关系外，还因为维持共同生活秩序，促进共同利益，形成团体(共同体)关系；而业主大会既然为业主团体的最高意思决定机关，其所作的决定系为业主的共同利益，从而只要是业主团体的构成员，不问其在决议前加人，抑或于决议后加人，均有遵守业主大会所作出的决议的义务。也就是说，业主大会的决议对特定继受人也有约束力。[26]
我国理论界与实务界的通说均采肯定说，即认为业主大会或业主委员会的决定，不仅约束业主，而且约束区分所有权的买受人、互易人和受赠人，业主死亡后的继承人、受遗赠人，区分所有建筑物的承租人、借用人。[27]《建筑物区分所有权解释》第16条第2款也采肯定说，其规定：“专有部分的承租人、借用人等物业使用人，根据法律、法规、管理规约、业主大会或者业主委员会依法作出的决定，以及其与业主的约定，享有相应权利，承担相应义务。”我国的此种立场与各国家和地区在此问题上的立场是一致的。
3.决议违法的撤销。业主大会所作出的决议违法，包括程序违法和内容违法。在比较法上，业主大会的召集程序或决议的方法违反法律、行政法规或管理规约时，业主得于决议后一定期间内请求法院撤销其决议(决定)。此项诉讼为形成诉讼，提起撤销决议的诉讼，经法院判决确定者，该次业主大会会议如系召集程序违法的，撤销其全部决议(决定)；如系决议方法违法的，则只撤销该特定决议的事项。至于业主大会会议决议的内容违反法律、行政法规或管理规约的，则系无效，此无效系不待法院判决而当然的无效。不过对于决议的内容是否违法有争议时，仍须提起确认之诉，而由法院判决确认之。[28]
我国《物权法》和《物业管理条例》并未将业主大会的决议违法区分为程序违法和内容违法两种类型，但根据(物权法》第76条的立法精神，(建筑物区分所有权解释》第12条将《物权法》第78条第2款规定的“业主合法权益”解释为不仅包括侵害业主的实体权利，也包括作出决定的程序违反法律规定。[29]对于业主大会作出的决议违法的，《物权法》和《物业管理条例》规定了下列两种撤销制度。
(1)行政撤销。《物业管理条例》第19条第2款规定，业主大会作出的决定违反法律、法规的，“物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。”此所谓“撤销”系行政法上的撤销，其撤销权力人是作为行政机关的物业所在地区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府。
(2)请求人民法院撤销。《物权法》第78条第2款、《物业管理条例》第12条第5款规定，“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”，此在理论上称为请求法院撤销。须注意的是，业主行使此撤销权须符合下列条件：一是业主大会的决定违法，如没有按照法定程序作出决定。二是业主大会的决定侵害了业主合法权益，如决定将明确属于某特定业主的绿地作为全体业主共有的停车位。三是此类撤销权属于受侵害的业主，未受侵害的业主不享有此项权利。四是此类撤销权的行使须通过诉讼的方式，即受侵害的业主请求人民法院予以撤销业主大会的决定。[30]另外，为弥补我国《物权法》的立法漏洞，《建筑物区分所有权解释》第12条就此项撤销权的行使期限作了明确规定：“业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。”应注意的是，此处行使撤销权的1年的期间在性质上为除斥期间，其不存在中止、中断和延长的问题，系不变的固定期间。
注释:
[1]参见我国《物业管理条例》(2007年修订)第8条第1数。
[2]参见我国《物业管理条例》(2007年修订)第8条第2款。
[3]参见崔建远：《物权法》，中国人民大学出版社2009年版，第220页。
[4]同前注[3]。
[5]参见唐晓晴：《分层建筑物管理的私法自治与会权介入》，2009年12月澳门大学法学院“第二届《全球化背景下之澳门法律改革》国际研讨会”资抖，第4页；张双根、田士永、王洪亮主编：《中德私法研究》，2009年第1卷(总第5卷)，第167页。
[6]参见北京市第一中级人民法院：《关于建筑物区分所有权类案件的调研报告》(2009年5月)，第2页。实务申已有相当多的业主委员会作为原告参加诉讼，例如《最高人民法院关于金湖新村业主委员会是否具备民事诉讼主体资格请示一案的复函》([2002]民立他字第46号)规定，对房地产开发单往未向业主委员会移交住宅规划圈等资料、未提供配套公用设施、公用设施专项费、共用部位维护费及物业管理用房、商业用房的，可以自己的名义提起诉讼。
[7]同前注[3]，崔建远书，第221页；参见王利明、尹飞、程喻：《中国物权法教程》，人民法院出版社2007年版，第237-238页。
[8]同前注[3]，崔建远书，第221-222页；参见黄松有主编：《<中华人民共和国物权法>条文理解与适用》，人民法院出版社2007年版，第253页。
[9]参见温丰文：《论区分所有权人会议》，《法令月刊》1999年第11期。
[10]同上注。
[11]同上注。
[12]参见德国《住宅所有权法》第25条第2项、《瑞士民法典》第712条之十五。
[13]同前注[9]，温丰文文。
[14]同上注。
[15]参见奚晓明主法：《最高人民法院建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用》，人民法洗出版社2009年版，第138页。
[16]参见杜万华、辛正郁、杨永清：《最高人民法院<关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>、<关于审理物业服务州纷案件其体应用法律若干问通的解释>的理解与适用》，《法律适用》2009年第7期。
[17]同上注。
[18]同前注[9]，温丰文文。
[19]参见《物业管理条例》第17条第1项。
[20]同前注[9]，温丰文文。
[21]参见《物业管理条例》第15条。
[22]同前注[9]，温丰文文。
[23]同上注。
[24]参见全国人大常委会法制工作委员会民法室编：《中华人民共和国物权法条文说明、立法理由及相关规定》，北京大学出版社2007年版，第342页。
[25]同前注[9]，温丰文文。另外，日本学者玉田弘极从团体法的规列和法理出发，认为业主大会是业主团体的意思机关，其所作出的决定，效力应及于特定维受人(参见[日]玉田弘毅：《建筑物区分所有权法的现代课题》，商事法务研究会1984年版，第223页)。
[26]同前注[9]，温丰文文。
[27]同前注[8]，黄松有主编书，第253页。
[28]同前注[9]，温丰文文。
[29]同前注[16]，杜万华、辛正郁、杨永清文。
[30]同前注⑦，王利明、尹飞、程喃书，第240-241页；同前注[3]，崔建远书，第224页。
内容提要: 业主大会和业主委员会共同构成我国区分所有建筑物自治管理的两大支柱机构。业主大会会议应由全体业主组成，包括定期会议和临时会议两种，全体业主和各单个业主对业主大会享有相应的权利和承担一定的义务。业主大会只有经一定程序由有权召集的人召集，其所作的决议方才发生法律效力。业主大会表决权大小的计算标准，应依专有部分的面积与建筑物专有部分总面积的比例确定。业主大会的会议决议包括一致决与多数决两种方法，所作出的决议不得违反管理规约。业主大会的决定既约束业主，也约束区分所有权的概括继受人与特定继受人。业主大会的召集程序或决议方法违反法律、行政法规或管理规约时，业主得于决议后一定期间内请求法院撤销其决议(决定)；业主大会会议决议的内容违反法律、行政法规或管理规约时无效。
2007年颁布的我国《物权法》和同年修订通过的《物业管理条例》，对于区分所有建筑物的管理设置了业主大会和业主委员会的组织结构和形式。它们是区分所有建筑物自治管理的两大支柱机构。其中，业主大会犹如公司的股东会，是业主团体的意思决定机构，系业主为共同事务和涉及权利义务的有关事项，召集全体业主所举行的会议；业主委员会犹如公司的董事会，是为执行业主大会的决议事项及区分所有建筑物的维护工作，由业主大会经过一定的民主程序选举产生的组织。业主委员会系业主大会的事务执行机构，受业主大会的委托管理余体业主的共有财产和共同事务。本文拟对其中业主大会的诸多基本问题作一探讨。
一、业主大会的性质与业主的权利和义务
（一） 业主大会的性质
业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，[1]是小区业主的议事机构，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益，[2]其系管理建筑区划内建筑物及其附属设施的共有部分和共同事务的自治组织。[3]其法律性质如下。
1.业主大会是一个自治组织。业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，是全体业主作为成员的所有权人联合体，其不是国家机关，也不是事业单位，更不是营利性机构，因此不得为居民委员会所替代。同时，其也不等同于企业法人，而是一个自治性质的组织。[4]
2.业主大会是独立的社会组织。由于社会条件、传统习惯的不同，各国法律对于业主大会法律性质的规定未尽相同。归纳起来，各国关于业主大会的立法例有三种模式，即法人式的业主大会模式、非法人式的业主大会模式和折衷式的业主大会模式。在法国、新加坡、我国香港地区的建筑物区分所有权法以及2007年3月26日新修订的德国《住宅所有权法》上，业主大会为一法人，具有法人人格。尤其是根据新修订的德国《住宅所有权法》第10条第6项规定，其住宅所有权人共同体(业主大会)甚至可以使用独立的名称，这在实质上承认了住宅所有权人共同体(业主大会)的法律人格。只是基于其存在目的，这一新设的法人类型在其设立、能力范围和责任方式上都与传统的社团法人有所区别。尽管如此，德国法的这一项新规定还是鲜明地突出了其住宅所有权人共同体(业主大会)作为法人所具有的以下几项标志：第一，它可以独立地作为法律关系的主体，即以住宅所有权人共同体(业主大会)的名义参与法律活动，并独自作为利益归属的主体；第二，作为主体参与诉讼。[5]从发展趋势来看，业主管理团体向法人化方向发展乃是各国立法与实务上的基本潮流。
我国《物权法》、《物业管理条例》和《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下简称《建筑物区分所有权解释》)均未对业主大会的民事主体资格和诉讼主体资格间题作出明确规定。《物权法》第83条规定了业主大会的管理权能，同时明确规定了业主对侵害自身合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。在《物权法》的制定过程中，其第三次、第四次审议稿曾对业主大会的诉讼地位问题作出过规定，但自第五次审议稿后被删去。另外，依《物业管理条例》的规定，由于业主大会履行职责的形式是召开会议，其只是业主团体的内部议事、决策机构或者议事、决策程序，不直接对外从事民事活动，且其并非常设机构，也没有自己独立的财产，因此它不符合我国法律规定的民事诉讼主体的成立条件。因此，业主大会不具有诉讼主体资格，在诉讼中不应列为诉讼当事人。如前述，如果将业主团体比作公司，则业主大会就相当于股东大会。显然，公司对外发生债权债务关系时，股东大会不得被作为权利义务关系的主体或者诉讼当事人。可见，在没有成立业主委员会的情况下，应由业主以代表人诉讼的方式提起诉讼；在有业主委员会的情况下，可以业主委员会的名义提起诉讼。[6]
尽管我国《物权法》、《物业管理条例》和《建筑物区分所有权解释》并未赋予业主大会以法人人格，但这并不妨碍它是一个独立的社会组织。这主要是因为，业主大会不只是全体业主汇集在一起参加某个会议，也不是业主之间的松散联合，它有自己的章程，也有自己的执行机构—业主委员会，可以按照章程和议事规则形成自己的决定，可以自己的名义开立账户，以自己的名义享有权利和承担义务。在对外关系上，它可以以自己的名义与物业服务企业签订物业服务合同，也可以授权业主委员会从事这些行为。[7]
3.业主大会是管理全体业主共有财产和共同事务的自治组织。业主大会的职能较为专一，根据我国《物权法》第75条、第76条等规定，以及《物业管理条例》第8条、第9条、第10条、第11条、第19条等规定，业主大会只是管理全体业主的共有财产和共同事务，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。业主大会作出了与物业管理无关的决定，或从事了与物业管理无关的活动时，属于违反强制性规定的情形，按照《合同法》第52条第5项的规定，其行为自始就不具有法律效力，对业主不具有约束力。[8]
4.业主大会是区分所有建筑物业主管理团体的机关，也是全体业主管理共有财产和共同事务时的议事机构。建筑物区分所有权的创设，恒以一栋建筑物为其基础。因此，生活于同一栋建筑物内的全体业主事实上乃形成一共同体关系。惟该共同体关系的成员，就人数而言，因建筑物规模的大小而有所不同，有的多到数千人，有的仅为数十人；就业主的资力而言，有的财力雄厚，有的却财力有限，即使楼梯间的电费也斤斤计较。就大楼居住者的心态而言，也不一致—其中的长久居住者，期待管理方法尽善尽美，暂时落脚的人则认为管理方法越简单越好；而置产保值者或房屋投机商，因无居住或出租之意，则希望不要负担管理费等等。各种情形，不一而足。在如此复杂的各种关系中，欲统一全体业主及其他承租人、借用人的意思，颇为困难。于是，为维护建筑物各部分的应有的功能，解决彼此间的纷争，维护共同生活秩序，协调彼此间的共同利益，乃需要一超越个人的团体组织，并借该团体组织的力量，妥订管理规约，设置管理机构，处理共同事务。区分所有建筑物业主的团体组织由此得以形成。此种团体组织即所谓业主管理团体。为使该业主管理团体有效运作，于是设立业主大会等作为其具体机关。应指出的是，依照我国《物权法》的规定，除业主大会外，业主委员会也系区分所有建筑物业主管理团体的机关。
须特别注意的是，当我们将业主大会置于与国家机关、事业单位、营利性机构、企业法人乃至居民委员会相比较而论时，业主大会当系一个自治组织，应无疑义；但是，当我们将业主大会置于业主管理团体内部的一个机关而论时，它则犹如股份有限公司的股东会，系一个议事机构。具体而言，根据我国《物权法》第75条、第76条等规定，以及《物业管理条例》第8条、第9条、第10条、第11条、第19条等规定，业主大会应就管理全体业主的共有财产和共同事务的事项进行讨论、议决，然后作出决定。
(二)全体业主和单个业主对于业主大会的权利义务
我国《物权法》第76条对全体业主作为一个整体享有的权利和承担的义务作了明确规定，其规定下列事项由业主共同决定：(1)制定和修改业主大会议事规则。(2)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约。(3)选举业主委员会或者更换业主委员会成员。(4)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人。(5)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金。(6)改建、重建建筑物及其附属设施。(7)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。其中，决定上述第(5)项和第(6)项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定上述其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
此外，根据我国《物业管理条例》第6条和第7条的规定，作为单个业主，其还享有其他一些权利和承担其他一些义务。根据《物业管理条例》第6条的规定，业主在物业管理活动中，享有下列权利：按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；参加业主大会会议，行使投票权；选举业主委员会成员，并享有被选举权；监督业主委员会的工作；监督物业服务企业履行物业服务合同；对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用；法律、法规规定的其他权利。
根据我国《物业管理条例》第7条的规定，业主在物业管理活动中，履行下列义务：遵守管理规约、业主大会议事规则；遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；按照国家有关规定交纳专项维修资金；按时交纳物业服务费用；法律、法规规定的其他义务。
二、业主大会会议形式、会议召集与表决权计算
（一） 业主大会会议的形式
业主大会会议由全体业主组成，有定期会议和临时会议两种。
1.定期会议。即全体业主于一定时期必须集合而召开的会议。《物业管理条例》第13条第2款规定，定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。一般而言，每年至少应召开一次业主大会的定期会议。
2.临时会议。指因特殊情况或为处理紧急事务而临时召开的会议。《物业管理条例》第13条第2款同时规定，经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。在比较法上，我国台湾地区“公寓大厦管理条例”(2003年修订)第25条第2项规定：“有下列情形之一者，应召开临时会议：一、发生重大事故有及时处理之必要，经管理负责人或管理委员会请求者。二、经区分所有权人五分之一以上及其区分所有权比例合计五分之一以上，以书面载明召集之目的及理由请求召集者。”据此可知，其可请求召开临时会议者有二，一为管理负责人或管理委员会，二为少数区分所有权人(业主)。由管理负责人或管理委员会请求召集临时会议的目的，在于发生紧急事故时可以掌握时效，尽速处理。由少数区分所有权人(业主)请求召集临时会议的目的，在于维护少数业主的权益。也就是说，当少数业主认为其权益受到忽视，而定期会议不及处理，或管理负责人、管理委员会不予重视时，可以请求召开临时会议，以维护自身的权益。[9]我国台湾地区立法上的此种考量和规定，可以作为我国《物业管理条例》第13条第2款有关召开临时会议的规定的立法解释论，并建议将来修改《物业管理条例》时对其予以借鉴和吸纳，以对其作出明文规定。
(二)业主大会会议的召集
业主大会会议，不论是定期会议还是临时会议，皆须经一定程序由有权召集人召集，其所作的决议方才发生法律上的效力。若未经召集人依法定程序召集，而只是业主偶然的集会，即便与会人数已达到法定人数，也不得称为业主大会，其因此所为的决议自然不发生法律上的效力。[10]
1.召集人。我国《物业管理条例》第15条第1项规定，业主委员会召集业主大会会议。此规定适用于平常业主大会会议的召集人的场合，而对业主大会第一次会议的召集人，该条例则未作规定。因此，有必要依比较法上的经验进行解释，并在将来修改《物业管理条例》时予以吸纳，作出明确规定。
在比较法上，业主大会第一次会议的召集人通常由起造人(建设单位)担任。例如，前述我国台湾地区“公寓大厦管理条例”第28条第1项、第2项规定：“公寓大厦建筑物所有权登记之区分所有权人达半数以上及其区分所有权比例合计半数以上时，起造人应于3个月内召集区分所有权人召开区分所有权人会议，成立管理委员会或推选管理负责人。前项起造人为数人时，应互推一人为之。”据此可知，在我国台湾地区的法律规定上，起造人系业主大会第一次会议的召集人，其担任会议召集人通常只有一次，而非常态或多次。而所谓起造人，系指建筑物在申请建造许可时，依建筑法的规定申请建筑之人。在先建后售或先售后建的情形，系以买卖合同的卖方(一般为建筑业者)为起造人。[11]也就是说，我国台湾地区法上的起造人，系指我国《物业管理条例》中所称的“建设单位”。由于《物业管理条例》并没有对业主大会第一次会议的召集人作出规定，因此建议借鉴我国台湾地区的做法，将《物业管理条例》中所称物业的“建设单位”作为召集人。
2.召集程序。业主大会的召集程序，根据我国《物业管理条例》第14条第1款、第2款的规定，业主大会会议召开前15日应当通知全体业主，且住宅小区的业主大会会议应当同时告知相关的居民委员会。此所谓“通知”或“告知”，并未明确是书面的通知、告知或口头或其他方式的通知或告知，但在解释上应认为系以书面通知或告知为原则。此外，因急迫情事召开临时会议时，解释上应认为可以公告方式进行通知或告知。例如，我国台湾地区 “公寓大厦管理条例”第so条第1项就规定：“区分所有权人会议，应由召集人于开会前十日以书面载明开会内容，通知各区分所有权人。但有急迫情事须召开临时会议者，得以公告为之。公告期间不得少于二日。”此项规定值得借鉴。
(三)业主大会表决权及表决能力
关于业主大会表决权的表决能力及表决能力大小的计算标准，在比较法上有两种立法例，一是以人头数为准，如德国、瑞士。按照德国法与瑞士法，业主大会决议的计算系以区分所有建筑物住户的人头数为准，[12]一人享有一份表决权，即使一人持有二个专有部分也只能算作一个人头数；二是以专有部分面积比例为准，如日本。日本《建筑物区分所有权法》第38条规定，业主大会决议的计算系以专有部分楼地板面积比例为准，而根据该法第14条第3项规定，专有部分楼地板面积则以墙壁或其他区划的内测线所围成部分的水平投影面积为依据。[13]
我国台湾地区“公寓大厦管理条例”系采德国、瑞士立法例，即以人头数为准。也就是说，各专有部分的业主有一份表决权，数人共有一专有部分的，该表决权应推由一人行使。不过，我国台湾地区立法又同时认为，若业主大会会议的决议单纯以人头数为准，很可能造成专有部分面积较少的多数人支配专有部分面积较多的少数人的不合理现象。因此又规定，业主大会会议决议的计算方式，除计算专有部分的业主的人数外，还须计算区分所有权比例。所谓区分所有权比例，指业主的专有部分与区分所有建筑物专有部分全部面积总和之比。同一业主有数个专有部分的，其区分所有权比例应予累计。此外，为避免少数“大户”操纵会议，损及多数“小户” 的权益，我国台湾地区“公寓大厦管理条例”还规定，任一业主的区分所有权占全部区分所有权五分之一以上者，其超过部分不予计算。[14]换言之，每个业主所拥有的投票权最多不超过全部投票权的五分之一。同时，如果业主书面委托他人代理出席业主大会会议的，受托人接受委托的表决权也不能超过全部业主人数的五分之一，超过部分也不予计算。一言以蔽之，每个受托人接受委托的投票权不得超过全部专有部分数量的五分之一，否则仅按五分之一的数量计算。[15]
我国《物权法》第76条和《物业管理条例》第12条采取了与我国台湾地区“公寓大厦管理条例”和日本法相似的办法，其基本规则是，业主表决权按照专有部分的面积与建筑物专有部分总面积的比例确定。具体而言，对于一般事项，要求专有部分占建筑物专有部分总面积过半数的业主同意；对于特别事项，要求专有部分占建筑物专有部分总面积三分之二以上的业主同意。可以看出，各个业主的表决权虽然仍然是一人一票，但是由于决议的通过不仅要求一定比例的业主同意，而且要求同意的业主的专有部分面积达到一定比例，因此表决权的表决能力即存在差别。[16]根据前述《物权法》第76条和《物业管理条例》第12条，《建筑物区分所有权解释》第9条明确规定：“(1)业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；(2)总人数，按照前项的统计总和计算。”按此规定，业主人数原则上应当按照专有部分的数量计算，但在一人(包括建设单位)拥有数个专有部分的情况中，如果同时复计人数将导致该人享有双重优势。因此，该司法解释特别规定，建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算。该规定并不会对这类权利人行使管理权造成影响，因为其专有部分面积在建筑物专有部分总面积中的比例未被改变。[17]
三、业主大会会议的决议方法与决议效力
在比较法上，业主大会会议的决议有一致决与多数决两种方法。多数决又可分为特别决议与普通决议两种。德国、法国、瑞士、日本(尤其是其1962年制定的旧《建筑物区分所有权法》)均规定有一致决。例如，根据德国《住宅所有权法》的规定，处分行为须实行一致决。具体而言，下列情形须采一致决：(1)住宅所有权(区分所有权)的再区分。(2)住宅所有权的合并。(3)新增建筑物的结构。(4)改变、增加、减少共有权的份额。(5)改变专有所有权部分。(6)改变专用使用权部分。(7)改变共同关系公约。(8)修改建筑计划。(9)改变共有部分与附属设施。(10)重建建筑物。另外，根据法国《建筑物区分所有权法》的规定，在管理规约有错误时，于准许修改管理规约的期间经过之后，欲变更管理规约所规定的管理费用的分摊规定的，就应适用一致决。
须注意的是，我国《物权法》、《物业管理条例》及《建筑物区分所有权解释》并未规定适用一致决的情形。依这些法律、行政法规及司法解释的规定，我国只承认多数决。所谓多数决，指经业主人数和区分所有权比例过半数同意的决议。其中，仅单纯过半数同意的为普通决议，提高其同意比例的为特别决议。分述之如下。
1.特别决议。根据我国《物权法》第76条、《物业管理条例》第12条的规定，下列事项应经特别决议：(1)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金。(2)改建、重建建筑物及其附属设施。此两项事项，因将对业主的权益产生重大影响，所以采特别决议。也就是应当经专有部分占建筑物专有部分总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。
2.普通决议。根据我国《物权法》第76条、《物业管理条例》第12条的规定，下列事项应实行普通决议：(1)制定和修改业主大会议事规则。(2)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约。(3)选举业主委员会或者更换业主委员会成员。(4)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人。此四项事项，因对业主的权益影响较小且不具有重大性，因此只要经专有部分占建筑物专有部分总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意即可。
业主大会会议所作出的决议的效力，则包括决议的效力的位阶、决议的效力的范围以及决议违法的撤销三个方面的问题。
1.决议效力的位阶。业主大会尽管是业主团体的最高意思机关，但其所作出的决议不得违反管理规约。所谓管理规约，即业主为增进共同利益，确保良好生活环境，经业主大会决议的共同遵守事项。[18]即业主对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反义务时应当承担的责任等事项依法作出的约定。[19]其如同国家的宪法或公司的章程，具有业主团体自治法则的性质，是业主团体的最高自治规则。因此，业主大会会议的决议不得与之相抵触。[20]我国《物业管理条例》第17条第2款规定：“管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。”据此，业主大会会议的决议也不得违反国家法律、法规或者损害社会公共利益。另外，由于业主委员会系业主大会的常设机构和执行机构，执行业主大会的决定事项，[21]因此业主大会的决议不但可以约束业主，而且对业主委员会也有约束力。换言之，业主委员会所作出的有关共同事务的管理或决议，不得与业主大会会议的决议相抵触。[22]由此可见，业主团体的构成员，其所遵守的规定，以国家法律、行政法规的效力位阶最高，管理规约次之，业主大会会议的决议再次之，最后为业主委员会的决议。[23]
2.决议的效力范围。我国《物权法》第78条第1款规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对全体业主具有约束力。”须注意的是，对全体业主具有约束力的业主大会的决定，必须是依法设立的业主大会作出的，且必须是业主大会依据法定程序作出的，同时应符合法律、法规及规章的规定，不违背社会公德，不损害社会公共利益、国家利益和他人的合法权益的决定，此三点必须同时具备，才对全体业主具有约束力，否则没有约束力。[24]另外，须探讨的是，业主大会的决议是否对业主的继受人也有约束力。
业主的继受人，包括概括继受人与特定继受人。前者如继承人、营业合并人或财产概括承受人，由于这些人系权利义务的概括承受人，因此应受业主大会决定的约束，自不待言；后者则包括区分所有权的买受人、受赠人等移转继受人，以及区分所有建筑物的承租人、借用人等设定继受人。这些特定继受人是否也受业主大会决定的约束，理论上有否定说与肯定说两种意见。否定说认为，一般合意的商定、达成，仅能约束合意的当事人，业主大会的决定在性质上为业主间的合意，因此不能对抗特定继受人，即对特定继受人并无约束力。肯定说则认为，业主大会为业主团体的意思决定机关，按照团体法的规则和法理，其所作出的决定对于特定继受人应有约束力。[25]
在比较法上，日本《建筑物区分所有权法》采肯定说，其第46条规定：“管理规约和集会的决议，对区分所有权人的特定继受人也生效力”，“占有人关于建筑物或其基地或附属设施的使用方法，负与区分所有权人基于管理规约或集会决议所负义务相同的义务。”我国台湾地区“公寓大厦管理条例”对此虽无明文规定，但在解释上也采肯定说。我国台湾地区学者温丰文先生就此特别指明，区分所有建筑物的法律关系具有三重构造，除因专有部分而发生相邻关系和因共有部分而发生共有关系外，还因为维持共同生活秩序，促进共同利益，形成团体(共同体)关系；而业主大会既然为业主团体的最高意思决定机关，其所作的决定系为业主的共同利益，从而只要是业主团体的构成员，不问其在决议前加人，抑或于决议后加人，均有遵守业主大会所作出的决议的义务。也就是说，业主大会的决议对特定继受人也有约束力。[26]
我国理论界与实务界的通说均采肯定说，即认为业主大会或业主委员会的决定，不仅约束业主，而且约束区分所有权的买受人、互易人和受赠人，业主死亡后的继承人、受遗赠人，区分所有建筑物的承租人、借用人。[27]《建筑物区分所有权解释》第16条第2款也采肯定说，其规定：“专有部分的承租人、借用人等物业使用人，根据法律、法规、管理规约、业主大会或者业主委员会依法作出的决定，以及其与业主的约定，享有相应权利，承担相应义务。”我国的此种立场与各国家和地区在此问题上的立场是一致的。
3.决议违法的撤销。业主大会所作出的决议违法，包括程序违法和内容违法。在比较法上，业主大会的召集程序或决议的方法违反法律、行政法规或管理规约时，业主得于决议后一定期间内请求法院撤销其决议(决定)。此项诉讼为形成诉讼，提起撤销决议的诉讼，经法院判决确定者，该次业主大会会议如系召集程序违法的，撤销其全部决议(决定)；如系决议方法违法的，则只撤销该特定决议的事项。至于业主大会会议决议的内容违反法律、行政法规或管理规约的，则系无效，此无效系不待法院判决而当然的无效。不过对于决议的内容是否违法有争议时，仍须提起确认之诉，而由法院判决确认之。[28]
我国《物权法》和《物业管理条例》并未将业主大会的决议违法区分为程序违法和内容违法两种类型，但根据(物权法》第76条的立法精神，(建筑物区分所有权解释》第12条将《物权法》第78条第2款规定的“业主合法权益”解释为不仅包括侵害业主的实体权利，也包括作出决定的程序违反法律规定。[29]对于业主大会作出的决议违法的，《物权法》和《物业管理条例》规定了下列两种撤销制度。
(1)行政撤销。《物业管理条例》第19条第2款规定，业主大会作出的决定违反法律、法规的，“物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。”此所谓“撤销”系行政法上的撤销，其撤销权力人是作为行政机关的物业所在地区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府。
(2)请求人民法院撤销。《物权法》第78条第2款、《物业管理条例》第12条第5款规定，“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”，此在理论上称为请求法院撤销。须注意的是，业主行使此撤销权须符合下列条件：一是业主大会的决定违法，如没有按照法定程序作出决定。二是业主大会的决定侵害了业主合法权益，如决定将明确属于某特定业主的绿地作为全体业主共有的停车位。三是此类撤销权属于受侵害的业主，未受侵害的业主不享有此项权利。四是此类撤销权的行使须通过诉讼的方式，即受侵害的业主请求人民法院予以撤销业主大会的决定。[30]另外，为弥补我国《物权法》的立法漏洞，《建筑物区分所有权解释》第12条就此项撤销权的行使期限作了明确规定：“业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。”应注意的是，此处行使撤销权的1年的期间在性质上为除斥期间，其不存在中止、中断和延长的问题，系不变的固定期间。
注释:
[1]参见我国《物业管理条例》(2007年修订)第8条第1数。
[2]参见我国《物业管理条例》(2007年修订)第8条第2款。
[3]参见崔建远：《物权法》，中国人民大学出版社2009年版，第220页。
[4]同前注[3]。
[5]参见唐晓晴：《分层建筑物管理的私法自治与会权介入》，2009年12月澳门大学法学院“第二届《全球化背景下之澳门法律改革》国际研讨会”资抖，第4页；张双根、田士永、王洪亮主编：《中德私法研究》，2009年第1卷(总第5卷)，第167页。
[6]参见北京市第一中级人民法院：《关于建筑物区分所有权类案件的调研报告》(2009年5月)，第2页。实务申已有相当多的业主委员会作为原告参加诉讼，例如《最高人民法院关于金湖新村业主委员会是否具备民事诉讼主体资格请示一案的复函》([2002]民立他字第46号)规定，对房地产开发单往未向业主委员会移交住宅规划圈等资料、未提供配套公用设施、公用设施专项费、共用部位维护费及物业管理用房、商业用房的，可以自己的名义提起诉讼。
[7]同前注[3]，崔建远书，第221页；参见王利明、尹飞、程喻：《中国物权法教程》，人民法院出版社2007年版，第237-238页。
[8]同前注[3]，崔建远书，第221-222页；参见黄松有主编：《<中华人民共和国物权法>条文理解与适用》，人民法院出版社2007年版，第253页。
[9]参见温丰文：《论区分所有权人会议》，《法令月刊》1999年第11期。
[10]同上注。
[11]同上注。
[12]参见德国《住宅所有权法》第25条第2项、《瑞士民法典》第712条之十五。
[13]同前注[9]，温丰文文。
[14]同上注。
[15]参见奚晓明主法：《最高人民法院建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用》，人民法洗出版社2009年版，第138页。
[16]参见杜万华、辛正郁、杨永清：《最高人民法院<关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>、<关于审理物业服务州纷案件其体应用法律若干问通的解释>的理解与适用》，《法律适用》2009年第7期。
[17]同上注。
[18]同前注[9]，温丰文文。
[19]参见《物业管理条例》第17条第1项。
[20]同前注[9]，温丰文文。
[21]参见《物业管理条例》第15条。
[22]同前注[9]，温丰文文。
[23]同上注。
[24]参见全国人大常委会法制工作委员会民法室编：《中华人民共和国物权法条文说明、立法理由及相关规定》，北京大学出版社2007年版，第342页。
[25]同前注[9]，温丰文文。另外，日本学者玉田弘极从团体法的规列和法理出发，认为业主大会是业主团体的意思机关，其所作出的决定，效力应及于特定维受人(参见[日]玉田弘毅：《建筑物区分所有权法的现代课题》，商事法务研究会1984年版，第223页)。
[26]同前注[9]，温丰文文。
[27]同前注[8]，黄松有主编书，第253页。
[28]同前注[9]，温丰文文。
[29]同前注[16]，杜万华、辛正郁、杨永清文。
[30]同前注⑦，王利明、尹飞、程喃书，第240-241页；同前注[3]，崔建远书，第224页。