摘要：土地领域存在的矛盾和问题已经成为影响中国社会和政治稳定的主要问题之一。土地问题的根本原因，是土地权利与义务的双重缺失与失衡。这种缺失和失衡，使得国家、集体和个人的利益都缺乏制度化的实现和调节机制，导致土地利用上的囚徒困境博弈和公地悲剧。因此，要制度化地解决中国土地领域存在的问题，必须构建权利与义务平衡的土地管理制度体系，形成各方合理的利益结构，而这也构成了中国土地管理制度改革的一个主要目标。同时，制度化的土地管理模式，也需要进行财税体制改革，改变中国土地管理的制度环境。

关键词：土地管理；制度化；改革；土地权利；土地义务；制度环境

近年来，土地领域出现的问题和矛盾日益尖锐，也暴露了中国土地管理制度存在的问题。中国目前的土地管理制度是改革开放以来，适应人地关系变化和市场经济体制建立等外生因素变化而建立起来的，反映了当时的需要和历史条件。但也正是因为是在当时的历史条件下建立起来的，土地管理制度对土地财产权利界定及国家、集体和个人之间利益的安排，没有充分反映改革开放30年来国家、集体和个体之间在土地利益上的深刻变化，也没有形成合理的制度化的相关利益调节机制，造成了土地领域诸多矛盾和问题。突出表现在：（1）地方政府为了发展经济和地方财政收入，大量圈地，导致群体性事件频发；（2）农村集体和个人为避免土地被征，争相违法利用土地渔利，而无需承担相应的财产责任，导致国家和社会利益事实受损；（3）各地都没有动机保护耕地，导致土地滥用、耕地锐减；（4）土地腐败；（5）土地财政、房地产泡沫与住房困难，等等。土地管理（含拆迁）领域存在的问题，已经成为严重的政治和社会问题，必须妥善解决。

土地管理领域出现的矛盾和问题，其根本原因在于土地权利与义务的双重缺失和失衡。因此，建立健全权利和义务对等的土地管理制度体系，就成为解决上述矛盾和问题的关键，也成为中国土地管理制度改革的核心内容和目标。目前有关征地拆迁的理论探讨和操作方案，尚没有从权利与义务、局部利益与整体利益、长期利益与短期利益平衡的角度，对这一问题提出系统的、制度化的解决方案。在长期调查，运用公共行政学、制度经济学和法学等多学科进行研究和对土地管理制度及其环境进行深入分析的基础上，本文试图针对土地管理领域存在的问题，对建立权利义务关系对等的土地管理制度体系提出构想，为制度化地解决这些问题提供参考。

一、 中国土地问题的根本原因：权利与义务的双重缺失与失衡

土地管理领域出现的诸多矛盾和问题的根本原因，在于目前我国土地管理制度中，土地权利和义务体系的双重缺失与失衡。

（一）农村集体土地和城市国有土地权利的失衡，导致集体土地利用上的囚徒困境博弈和公地悲剧

1978年以来，城市国有土地的财产权利逐步完善，但是，农村集体土地的财产权利则不完整，表现在如下方面。（1）在所有权上，农村集体土地的所有权属全体村民集体所有，在制度上也没有实现农村集体所有的具体安排，存在着所有权虚置的问题。（2）在使用、收益和处分权上，农村集体建设用地与国有建设用地相比也是残缺的，集体建设土地（非农建设用地，含宅基地）不像国有土地那样可以进行转让、抵押和获取收益等。由于产权的不明晰，不完整，农民集体土地难以得到产权上的保护，各类用地主体都争相使用农村集体土地（政府低价征地、村集体、个人和企业等违法用地），导致土地利用上的囚徒困境博弈、土地滥用和公地悲剧。

（二）征地拆迁赔偿价与物业市场价值的失衡，导致被征地拆迁人抗争

在征地过程中，赔偿的依据主要是土地农业产出乘以一定的倍数，而不是农地改变用途之后的市场价值。虽然1982年以来国家多次提高征地拆迁补偿标准，2004年10月国务院发布的《关于深化改革严格土地管理的决定》和同年11月国土资源部出台的《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》提出，如果原有最高赔偿标准（约为耕地平均年产值的30倍）仍然不能保证被征地农民原有生活水平，可以从国有土地有偿使用收益中划出一定比例给予补贴，也可按被征地片区综合地价进行补偿，但征地补偿标准的依据仍然不是物业的市场价值。地方政府出让土地的价格仍然远远高于征地拆迁的价格。地方政府征地和卖地的巨大价差造成的被征地拆迁人利益损失以及生活困难，是导致近年来城乡群体性事件的主要原因。

（三）不同地区土地开发权的失衡，导致各地争相使用土地而疏于保护耕地

目前，不同地区土地的开发权是不平等的，并且没有相应的制度安排调节这种不平等。现有的土地利用、功能分区和耕地保护，都是通过行政性的土地利用规划分区来实现的，即通过行政权来规定某个区域用于非农开发，某个区域的耕地要进行保护，只能用于农业生产。由于不同功能的土地收益是不同的，规划为非农用地（工商用地）的价值高，而规划为农业用地的价值低，被规划为耕地保护的区域实际上被剥夺了将土地用于其它用途以获取更高收益的权利。土地的功能分区是必要的，但是，行政地规定一个区域的开发权和限制另一个地区的开发权，并且没有利益补偿的机制，容易造成各地在土地利用上的零和博弈格局，使得被规划为耕地保护区的区域没有内在的动机保护耕地。致使无论发达地区还是不发达地区都没有强烈的动机保护耕地，而是想方设法突破土地利用限制。这一方面造成地利分配不公，一方面导致土地的滥用。

（四）土地财产权利和义务的失衡，导致不当得利及国家和公共利益遭受损失

与土地权利不完整相对应，土地义务制度不完整导致违法得利、守法吃亏及国家和社会利益受损的事实，也是目前土地管理中的一个突出问题。对于农村集体土地，一方面，有关土地管理的法律规定不可转让，但另一方面，对事实上发生转让、出租并获得巨额收益的行为也没有规定相应的税费，进行相应的法律处罚，导致违法用地有收益而无成本。这是巨量农村集体土地违法入市，导致以租代征、小产权房和违法建筑盛行的重要原因。一些集体和个人在城市化过程中因此坐地暴富，成为城市“房东阶层”[1]。其结果是既没有能够控制土地的使用，也造成不当得利、国家税收流失和利益受损。也就是说，土地义务制度的缺失，导致国家和社会的利益也缺乏制度化的实现机制。

没有完善的房地产义务制度也导致当事人对征地拆迁赔偿过高的心理预期。本来，权益人合理的物业收益是物业市场价值减去相应的税费义务，并且违法物业不予赔偿。但在按市场价值对征地进行补偿的讨论中，研究者基本上没有讨论与物业权利相应的义务，也不论其物业是否合法，使得包括被征地人在内的社会舆论都认为，被征地者应该得到的是物业市场价值的全部，而非扣除所有相应税费之后的剩余[2]，结果导致对征地拆迁赔偿的过高预期，无谓地提高了征地拆迁的交易成本（如仅仅拖延时间即可导致成本大幅提高），更有甚者，可能造成漫天要价的所谓“钉子户”，致使建设项目难以进行下去，既不利于城市的发展，也给相关居民生活带来不便。事实上，如果有完善的财产义务制度安排，相关人员并不能取得如此巨款，坐地暴富。长期以来，中国的经济建设和城市建设都是由国家投资的，并且由于国家的政策倾斜、投资倾斜和城乡差异，中国城市的发展既是农村贡献的结果，也实际上与其它地区的支持有关，因此，城市及城市郊区物业的迅速增值不是这些权益人投入的结果，其增值自然不能完全归这些土地的所有者，而是需要缴纳相应的税费，以通过国家的转移支付弥补未得到开发地区的损失，这在国家投资经济的背景下尤其如此。完善的土地义务制度是市场经济国家的惯例，在这些国家，既有完善的财产权利，也有完善的财产义务，其土地义务包括土地保有税、土地有偿转移和增值税、土地取得和无偿转移税等等[3]。这些规定，既是对财产权利的尊重，也是对社会公平的尊重。只讲权利、不讲义务，只能导致社会不公平，也不利于耕地的保护。

二、 制度化解决中国土地问题的根本途径：建立权利与义务平衡的土地管理制度体系

按照新制度主义的观点，合理的制度安排是一种能够使各方合理利益得到帕累托改进的制度安排，唯其如此，才能实现制度均衡[4]。因此，要制度化地解决中国土地问题，或者说土地管理制度改革的目标模式，必须满足如下要求：即建立国家、集体、个人合理利益均得到平衡和实现的机制，从制度上消除土地利用上“囚徒困境博弈”的利益诱因，从而从根本上解决中国土地管理中存在的主要矛盾和问题。

目前，对于农村集体土地制度改革，有各种主张。概括起来，主要有如下几种。（1）取消集体土地所有权，实行农村土地私有化，赋予农村土地完整的财产权利，农村土地权利变更（包括征地），需按私有财产和市场经济规则进行[5]；（2）取消集体土地所有权，实行农村土地国有化，赋予农民长期稳定的土地使用权[6]；（3）保留和完善集体土地所有制，赋予集体土地更充分的物权，包括管理权、处分权、流转权、收益权等[7]；（4）实行国家、集体和农民私人三种所有制并存[8]；（5）搁置土地所有权的争议，将重点放在土地的用益物权方面，更好地保障农村集体土地的财产权利[9]；（6）提高征地拆迁补偿标准，按市场价格进行赔偿，征地必须基于公共利益目的，等等。这些主张，都有一个共同的特点，即不否认土地的收益权利，虽然实现权利的路径各有不同。这些主张可以概括为纯粹“权利视角”。而在实际工作中，一些地方政府无视权益人的权利，低价强制征地拆迁，这类做法可以称为“行政义务视角”。

行政义务视角无视权益人的权利，已经受到广泛批评。但是，“权利视角”，在主张权利的同时，也忽视了相应的义务，也是不全面或者是有问题的。对征地拆迁的赔偿，权利视角往往认为，征地拆迁应按市场价赔偿，并且权利人应该得到市场价的全部。但是，正确的做法应该是，权利人得到的是按市场价赔偿并扣除相应增值税费后的剩余。只有这样，才能平衡国家、集体和个人之间的利益，既保障权利人的合法权益，也防止不当得利，避免国家和社会遭受损失。在现实操作中，国家总体上越来越尊重土地权利，提高补偿标准，主张合理补偿，但究竟提高到什么程度是合理的，仍然没有一个公认的、科学的边界，故仍难以避免实际工作中的争议。至于所有权，本文主张明晰农村集体土地财产权利，但并不主张实行农村集体土地的私有化。因为土地私有化可能存在两大风险。一个是可能造成土地兼并。在中国，土地具有社会保障功能，土地兼并可能导致一些农民失去基本生活资料，沦为赤贫。在城市社会保障体系尚不完备（短期内很难完备），就业不充分的情况下，土地私有化客观上存在较大风险。第二个风险是高昂的城市化成本。土地私有化会造成小土地所有制，可能造成城市规划和城市用地交易成本过高，不适应中国快速城市化现代化发展的要求。农村集体土地产权改革的目标不应是土地的私有化，而是要找到既能明确集体土地财产权利，又能降低城市化成本的制度安排。

因此，一个合理的土地管理制度安排，应该形成一个合理的利益诱因结构，能够满足和实现各方面的合理利益，并限制不合理的利益。具体而言，土地管理的制度安排，应该在完善土地所有权及其实现形式的同时，保障权益人的物权；土地征用和转移应参照土地市场价格，但权益人应该承担相应的义务，缴纳相应的保有和增值税费等（按照可比价格计算）。这样，才能确立各方面的利益及其边界，既保障权益人合法权益，又防止不劳而获和不当得利，维护国家和全社会的利益。通过建立权利和义务平衡的土地管理制度体系，形成国家、集体和个人之间合理利益均得到实现和调节的制度化机制，也为解决目前土地问题奠定制度基础。只强调权利或只强调义务，都不可能从制度上根本解决中国目前土地领域存在的问题。本文认为，制度化解决中国土地问题的土地管理制度改革目标模式，就是最终要建立适应经济社会发展的权利与义务完善、对等的土地管理制度体系。

三、 权利义务平衡的土地管理体系的具体制度安排

（一）健全土地权利体系，通过产权限制地方政府征地冲动

明晰的产权是财产得以保护的重要前提。财产权利是一个包括占有、使用、收益和处分等各项权利在内的权利束。按照Armen A. Alchian的定义，财产权包括三个要素：（1）排他性地决定财产用途的权利；（2）排他性地享有财产收益的权利；（3）以相互同意的方式让渡财产的权利[10]。我们看到，在产权缺乏明确而充分的法律保护下，农村集体土地成为地方政府、企业、集体和个人觊觎的目标，导致了各方在土地利用上的“囚徒困境”博弈和土地保护上的“搭便车”行为，其结果是土地滥用和土地管理上的混乱局面。在权益没有得到明确划分和保障（可能被征收），不用白不用的心理指导下，农村集体所有土地的保护无疑是十分困难的。因此，应该通过进一步明确农村集体土地权利来保护土地。

1．进一步明晰和完善农村集体土地所有制。可以建立农村集体土地的按份共有制度或者合有制度[11]，农村集体的每个成员均平等地拥有对集体土地的处置权，集体土地权利的变更，均由农民集体共同决定，避免农村基层组织擅自处置集体土地。

2．农村集体建设用地（即具有开发建设权的土地，含合法的宅基地）与城市建设用地拥有同样的财产权利，实行同地同权同义务，消除城乡建设用地的二元分割，农民集体可以依据法律规定按市场价格转让自己的建设用地，农民集体享有排他性的土地使用权、收益权和处分权等。

3．完善农村集体土地的民主管理制度，健全集体所有权的实现机制。一是建立农村集体土地权益处置的民主决策体制，由全体土地所有人集体决定土地的使用和权益改变，没有全体村民三分之二的多数通过，土地权益不得发生转移或变更。二是由全体土地权益人决定土地收益的使用和分配。三是土地交易、收益分配的过程全部公开，议程由全体村民讨论决定。农村集体土地的民主管理，可以避免土地产权虚位的问题，应该成为未来完善中国农村村民自治制度最核心的内容之一。

（二）健全土地义务体系，防止坐地暴富，维护政府和全社会的利益

在赋予农村集体土地完整财产权利的同时，国家应该制订和完善包括集体土地在内的土地义务体系。土地义务体系包括土地用途管制、土地开发强度管制、土地税制等，其中最重要的是土地税收制度。国家在完善城市房地产税收的同时，应分类型对农村集体建设用地及其附着物的保有、使用、流转及其增值的税负问题等作出具体规定，实行集体建设用地与国有建设用地同地、同权、同义务。土地收益课税，参考国内外惯例，应实行累进税率，增值超过一定比例，应征收较高税率（按可比价格计算）。当然，农村集体土地的税费与国有土地应该有所区别，以鼓励和扶持这些地区的发展。农业用地则应该在免税之列。只有完善土地义务制度，才能在实现土地权利的同时，确保国家通过税收取得土地收益，防止不当得利，为根本解决城市化过程中的征地拆迁问题提供一个制度化的框架，否则，权利和义务之间很难有一个公认的、合理的边界。

土地的市场交易行为需要缴纳相应的税费，这一点没有什么疑问。但在对政府征地拆迁中以第三方市场评估价进行的赔偿，课征相应的税费，可能会引起一些争议。因为征地拆迁的原则之一是不使权益人的利益因征地拆迁而收到损害。这要具体分析。因为在当前中国，政府垄断了土地一级市场交易（实际上也是市场主体）。如果不参照市场交易行为扣除相应的税费，按市场价赔付的相关土地的增值将全部为权益人获得，这是不公平的。因此，在政府作为唯一的征地和供地主体的情况下，按市场价赔偿，然后缴纳相应的税费是正当合理的。如果将来市场主体之间可以按照市场原则就土地开发权进行交易，那么，土地的义务在制度上就更加顺理成章。

健全土地义务制度，还应加强土地利用规划和监管，加大对违法用地的查处力度。不履行土地用途管制义务（违法用地）是导致非法得利的重要原因。因此，应加强土地利用的规划和监管，加大对违法用地的查处力度。对没有开发权指标而擅自利用土地的地方政府、单位和个人，除了进行相关处罚外，还应按市场价格课以购买土地开发权的款项。

（三）建立土地开发权及其交易制度，建立不同地域保护耕地的利益动机

1．土地开发权的设立

中国在土地管理上实行用途管制制度。土地的用途是通过行政方式决定的，政府通过行政权力规定哪些区域用于非农建设，哪些区域用于农业建设，并划定了大量耕地为基本农田，没有国务院的批准，基本农田不得转为建设用地。政府按照经济社会发展需要，对土地的用途进行管制是必须的，但是，通过行政权力划分土地用途毕竟造成了不同区域土地利用权的不公平，有可能使得那些被规划为建设用地的区域获得了土地增值和经济发展的好处，而被规划为农业用地的区域则要承担耕地保护的责任，得不到城市发展好处。因此，应该建立一种耕地保护的利益补偿机制，通过调节不同用途土地所有者的利益，形成保护耕地的内在动机。为此，首先应该设定，不同区域拥有非农开发建设的权利是均等的（为简便操作及平均地权，可设定不分城乡、不同地区每人拥有的建设用地数量是均等的，并以地区人口数与全国人均非农建设用地标准作为非农建设用地指标分配的依据）；其次，土地开发权是可以交易的；第三，没有非农建设用地开发权的土地不可用于非农业用途，擅自开发的，要进行处罚并补交购买土地开发权的款项。通过建立土地开发权及其交易制度既可以使不同地区土地的开发权均等化，也可以形成对农业区域的利益补偿机制，使得这些区域形成保护耕地的内在动机，从而从总体上遏制过多地将耕地转为建设用地的冲动。

2．完善农村宅基地的流转机制

农村集体所有的合法的非农建设用地和宅基地，均为拥有开发权的建设用地，享有与国有建设用地同样的权利，可以用于流转。宅基地流转后其建设开发权随即灭失，土地恢复为农业用途。农村宅基地原则上遵循一户一栋标准，法定面积由国家统一规定。

3．建立全国性的土地开发权（建设用地）交易市场

适应土地开发权的总量控制和耕地保护，应建立全国性的土地开发权交易市场，使土地开发权在全国范围内流动和交易，提高土地的使用效率（为防止囤积，可设立一些机动指标，供建设用地需求量较大的地区购买使用，同时，可规定新增建设用地指标的有效使用期限）。

（四）推进土地供应和管理制度改革

适应上述制度变革，应改革目前由国家垄断土地一级市场的土地供应体制。一方面，适应土地权利义务关系变化，应实行政府与市场（社会）的分权，能够由市场供应的土地由土地市场供应，不能由市场供应的公共和准公共建设用地，则由政府供应。具体而言，对于非公共用地，开发人可以自行与有开发权的土地权益人通过市场的途径实现土地权益的转移，而不一定由政府通过行政手段征收和出让。对于公共用途的土地，如道路和基础设施等用地，则可由政府通过行政手段征收。

另一方面，国家通过控制有开发建设权的建设用地总量进行土地管理。本来，实行托克维尔意义上的行政分权[12]，即由地方政府自行决定地方的土地利用，是消除地方政府土地管理上机会主义行为的一个有效办法。但由于土地利用的外部性、人多地少的现实国情及耕地保护的切实需要，如果由地方自行决定土地利用，可能导致各地建设用地使用上的过度和混乱。因此，在现阶段，宜维持对建设用地总量的控制。国家可根据经济社会发展需要，确定每年农地开发建设权总量指标，然后分配给各省市，再由各省市层层分配。由于建立了土地开发权的交易机制和不同用途土地的利益调节机制，形成了农业区域耕地保护的内在动机，也使得土地利用总量控制更加现实。政府土地主管部门只要掌握土地利用变化现状，强化执行和监管，并加大违法用地的处罚及相应开发权费用的征收力度，即能达到控制土地利用总量的目标。等到中国城市化基本实现，建设用地总量的边际增长趋于停滞的时候，土地管理领域行政分权的时机才会成熟。

（五）权利与义务平衡的制度体系，也可为解决小产权房和拆迁问题奠定制度基础

各地违法建设的小产权房，已成为挑战土地管理制度的棘手问题。合法化可能助长违法，不合法则使国家利益事实受损。建立权利与义务对等的制度体系，可以为解决存量和增量的小产权房提供制度化的渠道。一方面，国家可以赋予小产权房完整产权，另一方面，要按照城市房地产的义务，对小产权房课以完全的义务，包括土地、房产的保有和增值税以及购买土地开发权的开支（针对土地持有人），房产增值税和全额地价（针对小产权房购买者）等；对不愿承担义务的小产权房持有人，按照有关偷漏税的办法予以法律制裁。通过课以相应义务，平衡国家、集体和个人的利益。

城市房屋拆迁也是这样，应该通过权利义务平衡的制度体系，一方面保障被拆迁人的合法权益，一方面对被拆迁人的物业增值按照累进税率课以相应的税费（以可比价计算），平衡国家和被拆迁人之间的利益。防止被拆迁人的合法权益受到侵害，也防止因规划改变导致的物业增值全部归被拆迁人所得，同时防止被拆迁人漫天要价，延缓城市发展的确当进程。

当然，土地管理制度改革除了土地管理制度本身外，还需要与财税体制改革相配套。因为土地管理制度改革，深刻地改变了国家、地方政府、集体和个人在土地上的利益格局，如果不通过配套的财税体制改革形成各方之间合理的利益诱因，将难以形成新的利益平衡和制度均衡状态。因此，进行财税体制改革，通过公共财政平衡不同区域土地权益，通过科学设计物业税取代土地财政，理顺不同层级政府间的事权、财权，建立实现和调节国家、集体、个人和不同地区之间利益的制度化机制，对建立制度化的土地管理十分重要。限于篇幅，本文不再详细论述。

总之，要制度化地解决当前中国土地和房地产领域出现的矛盾和问题，国家必须改革土地管理及其制度环境，形成国家、地方、集体和个人之间制度化的利益实现和调节机制，通过合理的利益诱因引导和规范土地管理各相关方的行为，消除因利益关系不合理造成的相关方不守规则的行为。

注释：

[1] 谢志岿.村落向城市社区的转型[M].北京：中国社会科学出版社，2005，106.

[2]苏红、陈金永.土地征用与地方政府的行为[M]，香港浸会大学中国城市与区域研究中心，2005；杨盛海、曹金波.失地农民路在何方[J].中国改革（农村版），2004(11)；陈甦.城市化过程中集体土地的概括国有化[J].法学研究，2000(3).

[3]张同青、苑新丽.土地课税的国际比较[J].税务研究，2000(1).

[4]North, Douglass Cecil. Institutions, Institutional Change and Economic Performance. Cambridge ; New York : Cambridge University Press, 1990.

[5]杨小凯.中国土地所有权私有化的意义[J].信报财经月刊，2001(4)；罗海平.农村产权制度改革目标——私有化[J].农业经济问题，1988(1).

[6]周天勇.农村土地制度改革的模式比较和方案选择[N].中国经济时报，2004-02-26；朱晔.我国农村土地所有权制度反思[J].中央政法管理干部学院学报，1998(1).

[7]王铁雄.集体土地所有权制度之完善[J].法学2003(2)；马俊驹、杨春禧.论集体土地所有权制度改革的目标[J]. 吉林大学社会科学学报，2007(3).

[8]潘华顺、臧武芳.关于农村土地双重所有制的理论探讨[J].中国软科学2000(7).

[9]王兰萍.论我国土地使用权与用益物权[J].山东师大学报(社会科学版)，1997(2).

[10]Armen A. Alchian. Property Rights. in The Concise Encyclopedia of Economics. http://www.econlib.org/library/Enc/PropertyRights.html

[11]韩俊.土地农民集体所有应界定为按份共有制[J].政策瞭望，2003(12).

[12]托克维尔.：《论美国的民主》（上）[M].北京：商务印书馆，1996.