基本信息
书名： 房地产法学（21世纪普通高等教育法学系列教材）
作者：王雷
出版社：中国人民大学出版社
出版日期：2021年03月
一、作者简介
王雷，中国政法大学民商经济法学院副教授、博士生导师，中国法学会民法学研究会理事兼副秘书长，中国法学会民法典编纂项目领导小组秘书处成员、物权法编课题组成员兼联络人，金砖国家法律论坛商法与合同法专业委员会成员，北京市民法典学习宣传讲师团成员，日照市、泰安市党政一体法律顾问。
二、内容简介
本书从民法的角度，以民法的理论来看待并分析房地产法学的具体法律制度，并且没有像传统的房地产法学教材那样介绍相关的概念或特征，反而侧重于介绍规范性文件以及实务中的做法。本书分为七部分，分别是：第一部分“房地产法律与房地产法学概述”、第二部分“房地产权属法律制度”、第三部分“房地产开发建设法律制度”、第四部分“房地产交易法律制度”、第六部分“农村房地产法律制度”、第七部分“房地产保障法律制度”。在每一部分有数量不等的章，涉及具体的制度，共有15章。
三、目录
第一部分 房地产法与房地产法学概述
第一章 房地产法概述 ３
第一节 房地产法与房地产法学概述 ３
一、房地产法与房地产法学的定义 ３
二、房地产的定义及法律特征 ４
第二节 房地产法的内容体系６
一、房地产法的发展历程 ６
二、房地产法的内容体系及相互关系 ７
第三节 房地产纠纷法律化——以高房价相关社会纠纷法律化为例９
第四节 房地产法学体系的构建 11
第二部分 房地产权属法律制度
第二章 房地产权属法律制度 15
第一节 我国房地产权属法律制度概述 15
一、土地归属和利用法律制度 15
二、房屋归属和利用法律制度 16
三、矿产资源公平分配法律制度及自然资源国家所有权 18
四、自然资源用益物权与资源性产品效用之发挥 22
第二节 房地产登记制度 25
一、房地产登记的类型划分 25
二、房地产更正登记、异议登记和预告登记制度 26
三、房地产登记的程序性事项 28
四、《不动产登记暂行条例》的解释与适用 29
第三节 房地产登记簿的权利推定力和公信力 31
一、房地产登记簿之权利推定力 31
二、房地产登记簿的公信力与善意取得制度 33
三、房地产善意取得制度中无权处分的常见情形 35
四、房地产登记簿的推定力和公信力的具体范围 36
五、夫妻一方擅自出卖共有房屋时的无权处分问题 37
六、夫妻一方擅自出卖共有房屋时的无权代理问题 38
第四节 房地产物权变动模式 39
一、基于民事法律行为的房地产物权变动模式 39
二、非基于民事法律行为的房地产物权变动模式：兼评 “山东健民晁氏药业有限公司诉张某、泰安山城石油天然气有限公司、第三人山东健民药业有限公司案外人执行异议之诉” 40
三、由人民政府生效的征收决定引起的不动产物权变动：评析武汉市国土资源规划局单方注销被征收人不动产权属证书事件 42
四、房地产物权变动与物权保护 45
第五节 房地产 “一物数卖”与物的归属之明确 46
一、房地产 “一物数卖”中物权归属判断规则 46
二、房地产 “一物数卖”中买卖合同的效力判断规则 48
三、房地产 “一物数卖”中的违约损害赔偿 49
四、房地产 “一物数卖”中的惩罚性损害赔偿 49
第三章 业主的建筑物区分所有权 52
第一节 业主的建筑物区分所有权制度 52
一、业主的建筑物区分所有权概述 52
二、业主的建筑物区分所有权之内容 53
三、小区车位、车库及城市道路划线停车位的物权归属 56
四、小区电梯广告中的房地产法问题 58
五、老旧小区住宅加装电梯的房地产法问题 60
六、管理规约是业主成员权的重要行使方式 61
七、对业主成员权的救济：业主共同决定中少数业主的保护机制 63
八、民法典中小区善治规则的解读与适用 64
第二节 业主的建筑物区分所有权与产权式酒店法律制度 67
一、产权式酒店法律制度概述 67
二、民事法律关系分析法是指导民事法律适用的重要方法 67
三、产权式酒店民事法律关系的多层复合性 69
四、产权式酒店多层复合民事法律关系的法律适用 70
五、多层复合民事法律关系法律适用的一般性结论 74
第三节 违法建筑法律问题 74
一、违法建筑的定义和类型 74
二、违法建筑的物权归属与侵权责任保护 75
三、违法建筑买卖合同和租赁合同的效力 76
四、违法建筑所引发的行政处罚与行政强制 77
第四节 不动产强制执行法律制度 78
一、民事执行中对不动产权属的证明责任分配与案外人执行异议之诉 78
二、不动产抵押权实现的特别程序和强制执行程序 79
三、民事执行标的有限原则与被执行人的基本居住权益保障 80
四、对于规避不动产强制执行行为的处理 81
第四章 房地产相邻关系 85
第一节 房地产相邻关系概述 85
一、相邻关系的定义和法律性质 85
二、相邻关系的规范性质 86
第二节 房地产相邻关系的类型 87
一、《物权法》《民法典》所规定的房地产相邻关系的具体类型 87
二、建筑物采光权、日照权纠纷相关案件的法律适用 88
三、建筑物噪声污染等不可量物侵害纠纷案件的法律适用89
第三节 房地产相邻关系的处理原则90
第三部分 房地产开发建设法律制度
第五章 城市房地产开发与建设用地使用权 95
第一节 城市房地产开发概述95
第二节 城市房地产开发中的建设用地使用权 97
第三节 城市房地产开发中建设用地使用权的取得方式 99
一、建设用地使用权的取得方式概述 99
二、建设用地使用权的出让 99
三、建设用地使用权的划拨与转让 102
第四节 土地储备制度 103
第五节 解析 “重庆索特盐化股份有限公司与重庆新万基房地产开发有限公司土地使用权转让合同纠纷案” 104
第六章 房地产征收拆迁法律制度 107
第七章 建设工程合同 122
第四部分 房地产交易法律制度
第八章 商品房买卖合同 133
第九章 房屋租赁合同 158
第十章 房屋居间合同与房地产中介服务法律制度 177
第五部分 房地产使用法律制度
第十一章 物业服务合同与物业管理法律制度 185
第十二章 建筑物损害责任 207
第六部分 农村房地产法律制度
第十三章 土地承包经营权制度 213
第十四章 宅基地使用权制度 236
第七部分 房地产保障法律制度
第十五章 基本住房保障法律制度 251
后记 271
四、精彩样章
前言
一、内容范围
房地产是土地、土地权益以及地上建筑物、构筑物等房屋的合称。房地产法是确认和保障房地产权益，规范房地产开发建设、交易和使用乃至保障等的综合法律部门。房地产法以物权法、合同法等民事基本法律为基础，同时又包含诸多行政法律、法规的规制内容。自改革开放以来，我国的房地产法律体系经历了一个不断发展完善的过程。当前我国房地产法律体系呈现城乡二元化结构、房产法和地产法二元结构以及行政管理法和民事权利法二元结构。房地产法学内容体系构建中应该妥当回应房地产法律体系的二元结构，应该在房地产综合法律体系的框架下，努力将房地产开发建设、交易、权属、使用乃至保障等领域的社会纠纷法律化
二、写作缘起及使用对象
2013年至2016年，作者在中国青年政治学院连续承担研究生课程“房地产法专题研究”的讲授任务，在备课过程中，完成《房地产法原理》讲义的写作，并最终以《房地产法学》为题出版。之后，作者结合多次讲课备课积累的资料、参与房地产法学术研讨会撰写的论文和参与《中华人民共和国民法典》《不动产登记暂行条例实施细则》《土地管理法》《北京市物业管理条例》《淮安市住宅物业管理条例》等立法论证积累的资料，持续写作和完善本书稿，使书稿更具理论和实务的前沿性。本书写作时间为《中华人民共和国民法典》颁行前后，故书中所引法条新旧兼顾，以照应过往、回应当下，也前瞻未来。
鉴于房地产法的交叉综合性特点，国内有关房地产法学的教材或者专著相对匮乏，已有者其内容总体比较简单，而房地产法律实务发展迅猛，甚至半数以上的民商事法律纠纷会涉及房地产法律问题，社会需求强烈。本书内容全面，体现了房地产法学的综合性特点，展现了房地产法律体系和理论体系，弥补了国内房地产法学教材对房地产法学综合性、交叉学科性特点反映不足的缺陷。
本书属于研究型／专著型教材，供高年级本科生和研究生学习研究之用，也可以供房地产法学研究者和房地产法律实务工作者参考。
三、写作特点
房地产法学是指以现行房地产法律秩序为基础和界限，借以探求房地产法律问题答案的学问。房地产法学知识体系构建中应贯彻以下原则。
首先，“在房地产法上，城市房地产权利占有主导地位，房地产法上的许多规则都是针对城市房地产权利而设计的”。法学研究和法律实践中长期存在“都市法学”的现象，对农村法治实践关注相对不足。房地产法学应该统筹兼顾“都市法学”和“乡村法学”两个视角。房地产法学应该既研究城市房地产法律关系，也研究农村房地产法律关系，致力解答农村产权改革和乡村治理体系建设中的重大房地产法难题，思考农村“三块地”的未来发展方向，关心“居者有其屋”和“耕者有其田”的重大民生，关注房地产市场平稳健康发展和充分保障粮食安全的国家大计，并努力将房地产社会纠纷法律化。
其次，房地产法学既要研究房地产民事权利规范，也研究房地产行政管理法律规范。既要研究房地产市场交易行为，分析基于交易行为的物权变动和权属问题，也要研究土地用途管制制度、土地建设规划制度、房地产领域政府保障体系的建立和完善等。
最后，要在房地产法律规范和房地产法律实务之间往返流转。在物权法、合同法、民法典基础上，形成以《土地管理法》《城市房地产管理法》《农村土地承包法》为主干的理论和应用体系，将房地产开发建设、交易、权属、使用乃至保障等领域的社会纠纷法律化。
四、学术方法和观点：
第一，交叉学科的学术视角和以问题为导向的思考方法。房地产法学是综合性学科，房地产法律是综合性法律部门。本着交叉学科视角和法学基础知识、法学原理与法学方法论相结合的研究方法，参考领域法学思维，本书的框架结构和内容体系体现民商法、经济法、民事诉讼法、行政法等的多元交叉，力图以问题为导向，突破部门法藩篱。
第二，总结房地产法律和房地产法学的二元结构特点。当前我国房地产法律体系中存在城乡二元化结构的特点，立法数量和质量也存在城乡不平衡现象，房地产司法实务亦然，当然目前逐渐发生了一些积极变化。房地产法律体系的二元结构还表现为房产法和地产法的二元结构，围绕土地使用权的土地立法走在了房产法律的前面，而房产法律还很不完善。此外，从房地产法律的实质内容上看，房地产法律也存在行政管理法和民事权利法的二元结构。
第三，将房地产社会纠纷法律化。房地产问题是当前中国社会热点之一，高房价、高地价引发了很多社会问题，相关社会纠纷需要通过房地产法律进行综合处理。高房价一定程度上引发了“一房数卖”、“一房数租”、“群租”、“限购”政策下的退房、小产权房等问题。应该坚持“房住不炒”的定位（房子是用来住的，不是用来炒的），在房地产综合法律体系框架下，努力将房地产社会纠纷法律化。