房屋租赁合同纠纷案庭审现场

　　导读

　　租客与“二房东”签订房屋租赁合同时，明知出租人不允许转租，仍恶意承租。又在经营不善后以转租为“把柄”向出租人举报和以提起诉讼确认转租合同无效等方式，要求“二房东”返还租金、押金和支付装修款等费用。该转租合同效力如何？租客在恶意次承租后要求“二房东”全额退款的诉讼请求能否给予支持？浙江省安吉县人民法院对这起案件进行公开审理后，依法驳回了租客部分诉讼请求。司法裁判应引领诚实守信风尚和兼顾利益衡平。通过本案的判决，法官阐释了“向企图通过违法失信行为谋取私利的越界‘维权’行为说不”的裁判理念。

　　抓住“二房东”擅自转租把柄

　　租客半路退租并要求全额退款

　　2018年5月4日，李某租赁了城投公司三间房屋，双方约定“年租金44900元，不得擅自转租”。8月25日，李某擅自将三间房屋转租给多年从事中介业务的翁某，约定翁某“支付剩余7个月房租26191元、押金4500元、转让费6万元，不得转租他人”。

　　之后，翁某在该处开了一家房产中介所，由于经营不善，向李某提出解除转租合同和要求返还其支付的全部款项以及后期投入的装修费用等合计11万余元。对于翁某“想白占便宜”的行为，李某非常愤怒并严词拒绝。2019年1月21日，翁某向城投公司举报李某的私自转租行为并要求处理，城投公司组织双方调解，但因翁某未到场无果。

　　2019年2月1日，城投公司发出《告知书》，要求李某于2月15日前腾空、交还房屋。3月14日，翁某将案涉房屋钥匙交至城投公司。之后，翁某将“二房东”李某诉至法院，要求确认与李某之间的转租合同无效，李某返还其已支付的租金、押金、转让费、后期装修投入等相关费用。

　　庭审中，翁某坚称对案涉房屋不得转租并不知情，直至李某当庭播放监控视频资料，才于庭后承认看过李某与城投公司之间的租赁合同，对于李某与城投公司约定不得擅自转租知情。

　　未经同意擅自转租合同无效

　　不支持返还全部租金的诉请

　　安吉法院经审理认为，承租人未经出租人同意擅自转租，会损害出租人的利益和破坏出租人与承租人现有的信任关系。出租人可以解除其与承租人之间的租赁合同或者在6个月内对转租提出异议，此时，承租人丧失租赁权，转租合同赖以存在的基础亦不复存在，因而无效。

　　本案李某在未征得出租人城投公司同意情况下，擅自将房屋转租给翁某。而翁某多年从事中介业务，对租赁合同的一般条款应有了解，在其与李某的转租合同中亦约定“不得转租他人”条款，且在庭审后认可看过李某与城投公司的租赁合同内容，故翁某应知晓李某与城投公司的租赁合同约定不得擅自转租这一事实。城投公司在知晓转租行为后6个月内发出《告知书》，要求李某腾空、交还房屋，显然未对转租行为予以追认，并事实上解除了与李某之间的租赁合同。

　　由于翁某对于转租行为亦有明显过错，结合其占有、使用租赁物的时间和导致与李某间转租合同归于无效的责任大小，法院判决认定李某返还翁某转让费4万元，返还实际交付的押金4500元。因翁某已实际占有使用案涉房屋7个月，对其主张返还全部租金的诉请不予支持。对翁某主张的承租后支出的装修费用，由于在案证据无法证明具体的投入金额，且属翁某自身投入，与李某无直接关联，亦不予支持。

　　2019年8月宣判后，双方当事人服判，均未提起上诉。

　　■典型意义

　　坚持诚信原则兼顾利益衡平

　　当未经出租人同意的转租合同被认定为无效后，次承租人提出的返还财产、折价补偿和赔偿损失的民事责任如何承担，是实务中争议的难点。要依据当事人的诉讼请求，结合财产性质，根据诚实信用原则的要求，在当事人之间合理分配责任。同时，无效合同给一方当事人造成的损失，可能系多种原因所致，在案件审理过程中，必须比较当事人之间的过错程度、导致合同无效的原因力大小、获利情况等因素，确定当事人之间的责任承担，不能使不诚信的当事人因合同无效而获利。本案次承租人翁某在承租时明知李某系违反合同约定擅自转租，却与其合谋签订了转租合同，又在经营不善后以擅自转租为“把柄”要求李某全额退款。安吉法院根据诚实信用原则，考虑转租合同无效的原因、双方过错程度、获利情况等因素，依法判决驳回翁某的部分诉请，对合谋转租后以合同无效为由意图谋取私利的翁某说“不”，通过法律的否定评价和裁判指引，引导人们约束自己的行为、诚信守法和遵守规则。

　　■规则阐释

　　擅自转租合同的认定要点

　　结合本案的审判，承办法官彭瑞森进一步阐述了本案的审理思路。彭瑞森认为，擅自转租合同的效力认定和违法转租中的责任承担和当事人之间的利益权衡需要注意以下内容：

　　第一，擅自转租合同并非当然无效。在租赁市场繁荣的大环境下，涉及转租合同纠纷的案件数量居高不下，诉讼请求基本围绕请求认定转租合同的效力以及处理期间产生的利益纷争。在原租赁合同中，出租人（所有权人）享有占有、使用、收益、处分的权利，这是一种完整的权利。而在转租合同中，转租人享有的仅仅是使用、收益的权利，并没有处分的权利，它的权利源属于出租人（所有权人）赋予。若原租赁合同已明确约定未经出租人同意，承租人不得擅自转租，而承租人却自行转租，违背了出租人的意志，违反了诚实信用原则，属于恶意违约行为。但转租合同并非当然无效，因为擅自转租系独立的契约行为，为维护交易稳定、尊重民事主体意思自治，在出租人明确作出是否同意转租之意思表示前，转租合同仍属效力待定。若出租人表示同意转租或在6个月异议期内未作反对表示的，转租合同有效。若出租人不同意转租的，法律也赋予出租人在这种情况下解除合同、收回租赁物的权利。此时，承租人丧失租赁权，转租合同也就因其赖以存在的基础不复存在而不得不终止，归于无效。

　　本案中，城投公司与李某之间的租赁合同明确约定“不得擅自转租”之条款。之后，李某擅自转租，城投公司在知晓转租事实且组织双方调解未果情况下，告知李某腾空、交还房屋，是以通知行为明确解除合同。因此，李某与翁某之间的租赁合同也应归于无效。

　　第二，责任承担应坚持诚实信用原则和兼顾利益衡平。任何人不应从违法失信行为中获利，是法治社会的一条基本原则。转租合同无效后，次承租人可否依据无效合同的处理规定向承租人要求返还财产、赔偿损失，应视次承租人是否善意而定。如果次承租人在订立合同之时不知道也不应当知道承租人转租系擅自而为，即误信承租人的转租行为合法，为保护善意第三人的利益，应由承租人承担相应的赔偿责任；如果次承租人为恶意，即在其与承租人订立合同之时知道或应当知道承租人转租系擅自而为，那么这种风险在其订立合同时是可以预见的，此时自无要求承租人承担赔偿责任之理，对其利益也无特别保护的必要。

　　根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”根据合同法第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”当转租合同无效后，应在扩大对无辜的出租人的权利救济途径之时，对合谋擅自转租的“二房东”和租客予以否定性评价。应根据诚实信用原则的要求，依据具体转租合同情形，在二者间合理分配责任承担，避免“一刀切”导致当事人之间权利结构过分失衡而影响财产利用的稳定秩序。

　　本案中，翁某起诉时签署了《诚信诉讼承诺书》，但庭审中就有关事实仍作虚假陈述，妨害了民事诉讼，法庭对其有违诚信的行为罚款5000元。而由于翁某、李某的失信行为导致转租合同无效，法院考虑二人的过错程度和占有、使用房屋的获利情况，酌定作出上述判决。

　　■专家点评

　　华东政法大学教授王恩海

　　本案例精准把握社会正义脉搏和诚实守信价值导向，在化解矛盾、定分止争的同时，深刻阐释了“损人而利己乃违反衡平”这一法律格言的内涵，杜绝了“违法失信反而获利”现象的出现，赢得了社会和公众的普遍认可与赞誉，取得了法律效果和社会效果的有机统一。

　　翁某明知李某擅自转租仍承租房屋，后因经营不善要求李某退还所有款项并支付装修费，协商未果后又向城投公司“举报”要求处理。城投公司虽未明确认可李某的转租行为，但显然并非一开始就要求解除合同，纠纷仍具备回旋余地。之后，城投公司主动组织双方调解，但由于翁某不配合而无结果后，城投公司告知李某腾退、交还房屋。翁某又将李某告上法庭，要求其支付相关款项。由整个过程可知，对擅自转租导致合同无效，李某存在过错，而翁某亦然。整个纠纷源于李某、翁某的失信行为，特别是翁某以“擅自转租合同无效”为由企图获得私益而进行投机钻营，二人不讲诚信、违背契约精神的行为必须予以否定和坚决遏制。

　　本案法官能够实事求是地查明和分析案件事实，准确适用法律，以让违法者、失信者“得不偿失”的方式，倒逼推动在全社会范围形成讲诚信、讲规则的法律意识和公民意识，以裁判引领诚实守信、严守契约的正确行为规范，树立诚信公正的社会风尚。

　　■司法观察

　　否定越界“维权”倡导诚实信用

　　在现代市场经济环境下，城市人口的日益密集和资源的有限性对财产利用的效率提出了越来越高的要求。租赁这种方式为合理利用财产、发挥物的使用价值提供了很好的平台，甚至有些财产在创设之初即是以租赁为目的的。但是，在出租人将自己所有或有处分权的物交付他人占有使用收益后，也面临着脱离控制支配的风险，承租人未经出租人同意而“违法转租”便是一明例。违法转租行为涉及到两个租赁关系及三方当事人，实践中他们之间常出现利益冲突，影响到财产利用的稳定秩序。通过本案的判决，法官阐释了“坚持诚信为先，保障利益衡平”的司法理念，以及“向企图通过违法失信行为谋取私利的越界‘维权’行为说不”的裁判理念，对于弘扬正能量，推动社会的有效管理和实现良法善治具有重要意义。

　　即将于2021年1月1日开始实施的《中华人民共和国民法典》第七条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。”诚信原则起源于古罗马裁判官采用的一项司法原则，即在审理民事纠纷时考虑当事人的主观状态和社会所要求的公平正义。人民法院是社会矛盾纠纷化解的重要“出口”，也是社会公平正义的最后一道防线。因此，司法应大力倡导诚信交易的市场规则和社会风尚，充分发挥审判职能，坚决打击不守诚信的行为，向有违诚信、“想白占便宜”的不良行为坚决说“不”，向社会公众鲜明传递出诚信、守约、公平的社会主义核心价值观和现代法治理念，真正发挥对诚实守信社会风尚的引领作用。