（作者系最高人民法院咨询委员会原副主任兼秘书长、最高人民法院审判委员会原副部级专职委员）

同志们：大家上午好!今天非常高兴应邀来到南通，与大家一块儿就房地产业发展中的一些问题交换意见和看法。在没退休之前，我多次来到南通，就最高人民法院起草的一些司法解释稿征求意见。所以对南通比较熟悉。南通是中国的建筑之乡，曾为我国的建筑业、房地产业的发展做出了很大贡献。

今天，我们这个培训班的主题是“房地产债务重组和重整”。我看了一下培训安排，请了不少专家就房地产的债务重组、重整进行专业化的意见交流。我觉得是非常好。根据这一情况，我想把我们中国房地产业市场化发展的有关情况给大家做一个汇报。

一、中国房地产业市场化发展的进程

我们知道，1979 年我们中国进入改革开放之前，整个中国社会的经济发展是以高度集中的计划管理体制来推动的经济发展的。没有房地产业，更谈不上市场化。中国的房地产业是怎么发展起来的？中国房地产发展起步于上个世纪 80 年代。1980 年，小平同志专门就住房制度改革发表了讲话，提出了要打破“住房非商品化”的传统观念，为我们国家房地产市场化奠定了思想基础。所以，从  80  年开始，中国开始进入了房地产市场化的“破冰探索”。

小平同志讲话以后，很多地方开始试点住房的商品化，就逐渐开始允许私人建房、买房，部分城市，开始试行公房出售。我记得 80 年代初，原来房屋的社会主义改造时期出现的一些问题，也就是对私房进行社会主义改造时期执行政策扩大化，将私有住房改造成公有住房的，将该房屋退还给原来的房主或者他们的继承人。这些被退还的住房有些已经出租给他人，这些承租人也不能赶走，就只能“带户退还”，即带着租户退还。这些房屋被退还后，开始出现了房屋买卖。有的地方还出现房管局将房屋进行出售的现象。虽然这时还没有房屋买卖市场，但房屋买卖现象已经出现。

到了 1987 年，深圳率先开始探索土地使用权的拍卖。深圳的这一改革试点，或者说这种探索是学习香港。因为香港的土地严格意义上讲，在当年英国侵华占领香港岛的时候，就认为土地是英国女王陛下的土地。所以，如果要使用香港的土地，应由英国政府将土地的使用权批租给使用人。可见，香港土地管理实行的是土地使用权转让制度。严格意义上讲，香港从 1840 年以后一直实行这个制度。深圳经济特区建立以后，要对外开放，建立与世界对接的市场经济，就必须进行土地制度改革。于是深圳开始了自己的经济特区的探索，率先试点了拍卖土地使用权。从深圳的这一个动作开始，土地要素开始进入市场。应该说，房地产市场化的第一个火炬点燃了。

由于深圳的试点取得的成就，为了改革开放的需要，到了 1988 年 4 月 12 号，第七届全国人大第一次会议对 82 年宪法做出了第一个修正案。在这个修正案里，对于宪法第十条第四款进行了重大修改。当时第十条第四款的规定：“任何组织和个人不得买卖，不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地。”在修改时，“修正案”把“出租”一词给删掉，也就是说土地可以“出租”了。之所以这么做，是因为要搞“中外合资企业”，没有土地搞不成。

在删去“出租”的基础之上，“修正案”又增加了一句话，一句非常重要的话。这就是：“土地的使用权可以依照法律的规定转让。”这是这个宪法性文件所作的非常重大的修改！正是这个修改，从法理上把所有权和使用权进行了分离。按照我们以前的经济学理论，所有权和它的所有权权能是不能分离的，也就是所有权与它的占有、使用、收益和处分权不能分离。但 1988 年第七届全国人大第一次会议，就用宪法性文件写进了“可以依照法律规定转让土地使用权”。这样就把所有权和使用权分开了。土地所有权不能转让，但是土地使用权现在可以转让，转移土地使用权，当然就包括了对土地的占有、使用、收益和处分权利的转移。这个“宪法修正案”的修改，是奠定和推动我国房地产业市场化的一个非常重要的宪法性文件，没有它就没有后来我国的房地产业的市场化发展。这个修正案一出来，深圳、广州等沿海城市开始出现了商品房开发效应，房地产企业开始出现。

与此同时，住房制度改革也从理论探讨逐渐开始转向实践。福利分房制度开始重构。在改革开放之前，在这之前，所有住房都是福利分房。我是 1970 年参加工作的，那个时候的学徒工、正式职工的分房都是单位分房，没有买卖房屋之说。而且那个时候，我们做梦也想不到未来可以拥有一套所有权属于自己的房屋。以前是不敢想的。在这 80 年代的时候，从理论上开始探讨是不是一定要坚持福利分房？市场机制开始引入到住房领域。这个阶段可以算是中国房地产市场化发展的起步，也可以说是房地产业发展的破冰探索。

在破冰探索的基础之上，中国房地产业市场化发展进入了一个新时代。中国房地产业市场化发展的进程，可以概括为四个阶段。

第一阶段，就是初步探索与波动阶段。这个阶段是  1990  年至 1997 年。在 1988 年宪法修正案的基础之上，1990 年 5 月 19号，国务院出台了“城镇国有土地使用权出让和转让条例”。这个条例实际上是在宪法第十条第四款基础上制定的具体化行政法规。这个行政法规正式建立了我国的国有土地出让和转让制度。按照这一制度，国家拥有城镇国有土地的所有权，它把自己拥有的国有土地所有权中的使用权，用出让方式设定给土地使用权人。这样在国家与土地使用权人之间就建立了一个土地使用权出让法律关系，这就是我们所说的土地出让制度。通过土地使用权出让制度，我们建立了土地一级市场。土地使用权人从国家那里拿到了国有土地使用权以后，它可以按照市场化的要求，对土地使用权进行转让，也就是可以再把这个使用权转让给其他的使用人，这就建立了就是我们所说的土地的二级市场。无论一级市场还是二级市场，也就是国家与土地使用权人之间，一级市场取得使用权的土地使用权人与二级市场中的相对人之间的法律关系，都是平等市场主体之间的法律关系。房地产业的市场化发展，取得实质性突破。

国有土地出让和转让制度，应该说是房地产业的基础性制度，它的建立拉开了中国房地产业市场化的大幕。如果没有这个基础性制度，中国房地产业市场化就难以开展。大幕一开，从 92年到 93 年，中国房地产业快速发展，非常迅猛。这个时候，很多人都认为买房就是投资，买房炒房的人大量增加。可能年纪大一点同志们都应该记得，在海南和广西北海出现了房地产投资过热，造成了一系列不良影响。后来政府通过调控抑制过热，海南和广西北海房地产“烂尾”现象经过好长一段时间，才被慢慢消化掉了。这个波折情况比较突出，大家都比较清楚，我就不具体讲了。

到了 1994 年，全国人大又通过了“城市房地产管理法”。这个时候，房地产市场的发展进入了一个法治化时代。“城市房地产管理法”是一个比较重要的法律。它在国务院“城镇国有土地出让和转让的条例”的基础上，结合房地产业发展的需要制定了位阶更高的法律。“条例”是一个行政法规，从法律效力上来讲，它是要低于“城市房地产管理法”。“城市房地产管理法”不仅对土地制度进行了规范，而且对房地产的开发、交易各个方面都进行了规范。当然围绕它，最高法院也做了很多司法解释。这些司法解释我是参与的，具体的我就不细讲了。这就是第一个阶段，就是探索和波动阶段。

第二阶段，就是市场化全面推进阶段。在一时间在 1998 年至 2003 年。在房地产业市场化发展的推动下，1998 年，国务院发布了“关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知”。这个通知极其重要，因为按照这个通知的要求，我国停止了企事业单位和国家机关福利分房制度执行。在过去的几十年中，我国实行的都是福利分房制度。停止福利分房制度的实施，城市住房商品化，房地产市场化发展速度大大加快。为保证城市居民能够买得起商品房，紧接着国家又建立了住房公积金制度、商业住房贷款制度。这样，居民的购房需求被全面激活。为保证土地的供应，国家在建立分税制的基础上，确定“土地出让费”归地方财政。这样地方推动房地产业发展的积极性完全被调动起来。房地产市场进入了一个全面推进并稳定的发展期的黄金时代。这是第二个阶段。

第三阶段，就是快速扩张与调控并存阶段。这个阶段就是 2003 年到 2015 年。到 2003 年，我们的房地产业被明确为国民经济的支柱性产业。我认为这个定位是对的。到现在为止，房地产业我认为也还是支柱性产业。这样我国房地产市场的发展，进入了高速增长期，房价持续上涨，开发投资规模越来越大。可以说在这个阶段，我们的房地产市场进入了全民买房时期。房地产业可以说是单兵突进、一枝独秀，成为全民关注的极大的一个产业。正是在这个产业的基础之上，随着全民买房热潮一浪高过一浪，房地产业的温度不断升高，投资房地产成为投资家们津津乐道的话题。房地产过热不断出现之时，国家曾经先后、多轮次对房地产市场进行宏观调控。2005 年，国务院就出了一个“国八条”； 2010 年，房地产业又出现了过热，国务院又通过了“国十条”。国家通过对土地、信贷、税收等政策，调节供需平衡，因为房地产市场不能过热，过热了以后市场调控失灵，经济发展会出大问题了。但是总的来看，从 2003 年到 2015 年，虽然波峰起伏，但房地产业总的大趋势是热度不减。这是第三个阶段。

第四阶段，就是高质量发展与“住房不炒”阶段。也就是 2016年到现在，是我们房地产市场化发展的第四个阶段。2016 年习总书记提出了“房住不炒”的定位，强调了住房的居住属性，以此来抑制投机需求。因为这个时候投机性投资将房屋和土地的价格炒得很高，无论是现房还是期房，是“一手房”还是“二手房”，都炒得很厉害。所以，习总书记提出了“住房不炒”的定位来抑制住房地产市场的投资过热现象。在这样一个情况下，市场就从高速增长逐渐转向平稳发展，政策的重心逐渐转向了保障民生、防范风险，“租购并举”的制度设想也逐渐推出。到党的二十届三中全会，正式提出了房地产业发展的新模式。这就是我们房地产业市场化发展的整个进程。从破冰探索到 4 个阶段的发展。80年代小平同志批评“住房非商品化”的观念，一直到后来宪法修改进入市场化的初步探索，以及后来快速发展的四个阶段。这就是我说的第一个大问题，中国房地产业市场化发展的进程。

二、如何认识当前我国房地产业的现状

经过这 40 多年的房地产业的发展，尤其是 90 年以后，我国房地产业市场化的快速发展，我们的房地产业市场化的现状我们该怎么来认识呢？我觉得要平心静气地进行分析。

房地产业在我国经济中的地位。通过  40  多年的市场化的发展，我国房地产业推动了我国经济的快速发展。到 2010 年，我国进入第二大世界经济体，我认为房地产业做出了突出贡献，这一点我认为是应该要肯定的。特别是我们的民营企业家对国家所做的贡献，我认为应该要充分肯定。因为在这个时间段里，房地产业的市场化发展拉动了我们国家许多产业的发展。首先，它拉动了我国的城市基本建设，尤其是城市的基础设施全方位的建设。随着房地产开发的不断进行，相关配套的城市基础设施也逐渐完善，例如，电力、地下管网、给排水、绿化、高铁、高速公路、地铁等等，这都是由房地产业拉起来。现在我们走到很多地方都认为我们的城市很美，很便捷，我认为房地产业所做的贡献功不可没。其次，建筑业飞速发展，建筑企业大量出现。现在我们说中国是基建狂魔，基建技术推进很快，建筑质量不断提高。在世界上的声誉也越来越高。三是装饰装修产业、建材、家电、家居等等产业，都和房地产业的带动是分不开的。所以要肯定房地产业在中国经济现代化过程中所做出的突出贡献，我认为应该肯定。

我国住宅用房的现状。通过几十年的发展，我国住宅性住房已经发生了根本性变化。如果说在这改革开放之前，我们居民的住房那是比较糟糕的。那个时候，一家人也就一二十个平米，算是很好的。有的一家人住在一个 20 多平米的房子里，还是住三代人。经过几十年的发展，我国人民群众的家居条件得到了根本性的改善。据国家统计局统计，2004 年底全国城镇住房总量达到3.9 亿套，人均住房面积达到 41.8 平方米，户均住房达到 110 多平方米。这次中央城市工作会议也采用了这个数据。目前，我们国家的住房主要矛盾，已经从“有没有”，转向了“好不好”。可以说，通过几十年的努力，我们国家已经基本上解决了“居者有其屋”的目标。孙中山原来提出的民生问题，“居者有其屋”，应该说被中国共产党人解决了。

我国商业用房的现状。我国商业用房分为两大类，一是商业办公用房，另一个是零售业用房。我国经济的发展不仅是制造业的发展，服务业的发展也取得很大成绩。由于服务业的快速发展，我们国家的商业办公用房也大量出现，大大满足了服务业发展的需要。这是房地产业对服务业发展的支持和贡献。据中指研究院发布的《2025 年中国商业地产发展白皮书》的介绍，2025 年部分商办用房供过于求，商办用房整体投资开工意愿已经呈现不足。2025 年 1 月至 5 月，全国商办用房合计投资额同比下降 10.9%,新开工面积同比下降 24.9%。2025 年上半年，全国 300 城纯商办用地推出面积同比下降幅度约25%，成交面积同比降幅两成以上。

在零售业用房方面。自改革开放以来，我国的零售业取得很大发展，各地商铺林立，大中型商场遍布全国各地，成为城市欣欣向荣的一大标志。但近年来，出现了一些变化，零售商业用房渐趋冷遇。2025 年 1 至 5 月，全国新开业 3 万平方米以上的零售业项目 89 个，较上年同期减少 9 个。零售业存量市场方面，截止 2025 年 5 月，全国 3 万平方米以上已开业零售商业项目总数超过 6700 个，其中五大城市群，即长三角、珠三角、京津冀、成渝、长江中下游城市群，占比达 60%。2025 年上半年商铺和写字楼仍为下跌，但跌幅收窄。

我国商业用房目前之所以出现波动，主要原因是受经济下行的影响。零售业商业用房的波动，除受经济下行影响外，还有网络销售异军突起的原因。如何应对网络销售的冲击，是零售业需要正确应对的，也是房地产企业需要认真思考的。总的来说，随着我国经济的逐渐复苏，以及与网络销售的逐渐适应，商业用房的情况会逐渐好转。

第四，我国房屋狭义库存和去化周期的状况。所谓狭义库存，是指已经竣工尚未销售的现房，以及已经取得预售许可但尚未竣工的现房。狭义库存是与广义库存相对应的，广义库存是指狭义库存和其他未开发或未达到销售条件的土地及在建工程。2025年，狭义库存的房屋仍处于下行通道，已回落到近年来的低点。截止 2025 年 4 月末，50 个城市库存面积为 30557 万平方米，环比下降 1%，同比下降 10%。

所谓去化周期，是衡量房地产市场供需关系的重要指标，它指现有库存商品房按照当前销售速度，完全消化所需要的时间。一般来说，如果去化周期小于 6 个月，说明房屋销售出现供不应求；如果去化周期大于 12 个月，说明房屋销售供大于求，库存风险逐渐增加。通常的去化周期的公式是：去化周期=商品房待售量除以最近 12 个月的月平均成交量。至 2025 年 4 月末，按照12 个月测算去化周期，我们的去化周期为 20.98 个月，环比降0.5%，同比降  6%，库存积压风险依然处于高位。

第五，我国房地产企业金融债务违约状况。2025 年，我国房地产企业到期债务规模预计将达到 5257 亿元，高于 2024 年的4786 亿元。2024 年，国内债券市场新增违约及展期主体 7 家，均为房地产开发企业，违约规模 148.95 亿元。截止 2024 年 11 月底，存续的关联发债企业累计的商票逾期规模约  457  亿元，涉及252 家发债企业。其中违约企业主要集中在房地产企业，如房地产开发企业占 32.86%，城投占 23.04%，建筑装饰占 9.62%。总的来说，房地产企业债务压力大，违约风险高。

除此之外，我国的房地产开发企业还存在着其他违约风险。例如，建筑工程款支付违约，建筑材料款支付违约等情况普遍存在。这些问题不妥善解决，会对其他行业的发展产生不得影响。

三、我国房地产市场化发展的应对之策

根据我国房地产发展的现状，下一步我国房地产市场化发展应当采用什么样的应对之策呢？

首先，我们应当按照党的二十届三中全会的要求来确定房地业市场化发展的应对之策。党的二十届三中全会根据我国社会主义经济发展的情况，拟定了下一步如何开展社会主义现代化的宏伟规划。

一是我国社会主义现代化，必须要走社会主义市场经济发展之路。“必须更好发挥市场机制作用，创造更加公平、更有活力的市场环境，实现资源配置效率最优化和效益最大化，既‘放得活’又‘管得住’，更好维护市场秩序、弥补市场失灵，畅通国民经济循环，激发全社会内生动力和创新活力。”因此，构建这一高水平的社会主义市场经济体制，是我国经济建设的重中之重。

二是构建高水平社会主义市场经济体制必须坚持“两个毫不动摇”。这就是“毫不动摇巩固和发展公有制经济，毫不动摇鼓励、支持、引导非公有制经济发展，保证各种所有制经济依法平等使用生产要素、公平参与市场竞争、同等受到法律保护，促进各种所有制经济优势互补、共同发展。”坚持“两个毫不动摇”，最重要的是巩固和发展国有经济、鼓励、支持、引导民营经济和外资经济。这三种经济形式是社会主义市场经济最基本的三种经济形式，它们既独立存在，又相互依存，失去任何一方，我国经济都不再是社会主义市场经济。

三是构建高水平社会主义市场经济必须完善市场经济基础制度。其中最主要的是要完善产权制度、市场准入制度、破产保护制度和社会体系信用体系的监管制度。

正是在构建高水平社会主义市场经济体制的基础上，党的二十届三中全会提出了当前我国房地业发展的新思路。这就是“加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式。加大保障性住房建设和供给，满足工薪群体刚性住房需求。支持城乡居民多样化改善性住房需求。充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权，因城施策，允许有关城市取消或调减住房限购政策、取消普通住宅和非普通住宅标准。改革房地产开发融资方式和商品房预售制度。完善房地产税收制度。”

其次，我们应当按照最近召开的中央城市工作会议精神，确定今后我国房地产业市场化发展的方向。2025 年 7 月中旬，中共中央召开城市工作会议。在这次会议上，党中央明确提出，“我国城镇化正从快速增长转向稳定发展期，城市发展正从大规模扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段。”这就为我国的房地产业发展明确了方向。具体来说，我国的房地产业的市场化发展，应当从大规模增量扩张，转变为存量提质增效为主，从外延式增长转向内涵式发展，从房地产业的单兵突进，转向与其他产业相协调的高质量发展，与人口增长与流动的相互适应。按照党的二十届三中全会精神和中央城市工作会议精神，今后我国房地产业市场化发展，应当根据我国经济社会发展的现状，构建今后房地产发展新模式。具体来说，就是以“租购并举”的制度构建为核心，重点解决当前住房结构性矛盾，实现“市场+保障”的双轨制住房体系。这一模式在 2024 年全国“两会”上正式提出，党的二十届三中全会进一步肯定，是我国城镇化率突破 67%以后，应对人口流动分化，住房供需错配等问题的战略性转型。

房地产发展新模式有四大要素：

一是“以人定房”。这就是根据人口流动特征调整住房供应，特大城市重点发展保障性住房，中小城市主要是优化存量。其中，保障性住房建设更多支持以家庭为单位的产权式购房需求，其制度设计是实施严格的封闭管理，不得上市交易。这一措施是区分保障性住房与市场化住房的标志。保障性的住房，只能保证你基本的起居生活，不能你保证你住的宽、住的舒服。与保障性住房不同，市场化住房今后主要是建立以改善性为特征的“好房子”。现在我们有些人有房子住了以后，还想住得更宽敞、更舒适，那就要按照市场化的要求，自己去购买改善型的“好房子”。如何盖“好房子”？那当然应当与现代的高科技联系起来，与智慧家庭、智慧城市建设等方面因素联系起来，以满足人民群众日益增长的物质需求和社会交往需求。

二是“以房定地”。这是建立土地供应动态调节机制的依据。根据这一机制。一线城市要增加低效用土地的盘活制度，也就是要把那些占了以后又不用的地，予以“盘活”，从而提高土地的利用效率，减少土地的浪费。下一步，可能还会建立一些如何“盘活”土地的更细的制度和政策。三四线城市严格严控新的建设用地，也就是应当根据将要建立的房屋或者楼盘项目的需要，来确定建设用地的供给，减少盲目的建设用地供应。这就是“以房定地”。

三是“以房定钱”。要修房子肯定需要融资。房地产是资本密集性产业，所有建设资金都由开发商投入的确没有必要，但是如果不投入或者很少投入资本金，甚至“空手套白儿狼”，高杠杆运作，让市场风险高企，是需要防止的。因此，合理的资本金投入，风险可控的市场化融资，适度的杠杆操作，将提高资本金使用效率与风险防控有机结合起来，是房地产市场化开发必须面对的问题。总结我国多年来房地产开发的经验和教训，既要防止无节制的高杠杆运作，导致市场风险对房地产业和社会经济运行的冲击，也要防止放弃市场在资源配置中决定性作用发挥的倾向。例如，商品房预售制度在实践中有许多问题存在，但是它在及时筹措资金方面也的确发挥了不小的作用，对我国房地产业快速发展也做出过重大贡献。对存在的问题应当通过改革予以防止，而不是通过全面推行现房销售制度取而代之。

四是房屋全周期管理。这是下一步房地产发展新模式中比较重要的环节。以前在房地产业中，我们往往比较重视新房开发建设。房屋全周期管理的后端，往往不太重视。全周期管理不仅会涉及到前面的开发、交易，还涉及到房屋使用服务、房屋维护和保养等方面的问题。我们的房地产全周期管理好了，房地产业高质量发展的目的才能实现。目前，我们有很多房地产企业，主要精力都放到开发建设上了，后端的服务、维护、保养等方面还没有发挥出更好的作用。比如说物业服务方面，现在的小区物业管理，更多地停留在管理意识里，没有树立起服务意识。对此，全国好多地方对物业服务意见都很大。如何树立起人性化、标准化服务，让业主满意，是小区物业服务今后应当努力的方向。

目前的房地产企业，许多都集中在房地产开发建设上。在中央已经将房地产业的发展方向从大规模增量扩张，转变为存量提质增效为主，从外延式增长转向内涵式发展，从房地产业的单兵突进，转向与其他产业相协调的高质量发展的时候，我们的房地产企业，应当及时做好转型工作。具体来说，就是应当从以房地产开发为主，逐渐向房地产交易、物业服务、维护和保养等方面转化或者转型。如果现在还考虑做好个转型工作，将来是要吃大亏的。现在有些企业经营已经很困难了，但还是把眼睛盯在开发建设上，那么多人挤在开发上，僧多粥少，活活把自己做死。在这种情况下，是不是可以在后端发力，做好房屋的租赁、买卖、物业服务、房屋的维修和保养等工作呢？当然，不是说房屋开发建设就不搞了，毕竟棚户区改造，城中村改造、老旧危房改造等等，是需要开发建设的，但数量不可能象以前这么多了。所以随着房地产业新发展模式的落实，房地产业将要从建设为主的房屋建筑业和房地产开发业，逐渐转化为房地产经纪，也就是房地产中介、物业服务、租赁和资产管理行业为主，并带动提高存量房屋的改造、维护的建筑业的发展。所以，在新的历史条件下我们应当密切关注房地产业市场化发展新的应对之策，并适时作出我们经营活动适时调整。

四、以法治化为保障，推动我国房地产业高质量发展

前面我们回顾了中国房地产业市场化的发展进程，分析了当前行业的现状以及应对之策。接下来，我重点讲第三个问题，就是以法治化为保障，推动我国房地产业的高质量发展。

要推动房地产业高质量发展，法治是重要保障。这其中，加快建立租购并举的住房制度是房地产发展新模式的重点，这里面会涉及一些法律问题，核心是通过法治规范交易行为，为行业发展保驾护航。

（一）规范现房交易，为存量房产去化提供法律保障

加快建立租购并举的住房制度，首先要规范现房交易，这样才能为缩短存量房产的去化周期提供法律支持。

一方面是符合交易条件的现房交易。从长远来看，现房交易可能会逐渐多于预售交易，只要是符合房地产交易条件的房屋，就应当保护这类现房交易。在现房交易中，会遇到这样的情况：购房人买了房子，已经拿到房子居住，或者把商业用房拿去出租，房屋却没有进行产权登记。根据《民法典》物权编的规定，房屋的物权所有权从登记开始生效，这便产生了合法转移占有和取得完整物权之间的关系问题，这在司法审判中经常出现争议。事实上，只要现房交易符合条件，房屋买卖合同就是有效的，购房人合法占有房屋后，就有权对房屋进行出租。这种占有是基于买卖合同取得的、为实现所有权的合法占有，和租赁、借用产生的占有有本质区别，不能一概否定其出租的权利。

另一方面是交易条件存在瑕疵的现房交易。现在有些现房交易中，房屋已经买卖完成，购房人也住进去了，但后来发现房屋没有消防通道，或者存在超规划建设的情况——比如只批准建九层，结果建了十二层，超建部分也卖出去了。这种情况下，不能轻易认定房屋买卖合同无效。可以保留房屋现状，让购房人继续居住，由政府督促相关方对不符合交易条件的部分进行整改，整改合格后，原来的交易合同依然有效，没必要让合同无效，这样更符合实际情况，也能避免不必要的纠纷。

（二）规范预售房交易，减少交易中的问题与风险

商品房预售交易是房地产业交易中的重要形式，主要有两种情况：一种是购房人全款支付，不用贷款，也不签订按揭贷款合同，一次性交清房款后，等待开发商交房。另一种是购房人通过按揭贷款购房，以预售房屋作为抵押向银行申请贷款，银行把贷款发放给购房人，但这笔贷款不会直接交给购房人，而是交付给开发商，之后购房人每月向银行偿还房贷。在这种预售模式中显然涉及两个紧密交织的法律关系：一个是购房人与开发商之间的房屋买卖关系，另一个是购房人与银行之间的抵押贷款关系。这两个法律关系不是割裂的，而是紧密结合在一起的，涉及购房人、开发商、银行三方的权利义务。比如申请按揭贷款的是购房人，抵押物是尚未建成的预售房屋，抵押给银行后，银行才会发放贷款，贷款最终交付给开发商，购房人则承担每月还房贷的义务；如果出现违约情况，银行会主张实现抵押权，开发商往往还要承担回购义务。

预售模式的优势很明显，开发商可以提前快速集聚资金，解决房地产开发的融资问题，这也是我国房地产业能够快速推进的重要原因之一。但这个模式也存在明显的弊端，核心问题就是预售资金的使用监管。实践中，不少房地产商收到预售资金后，并没有把资金用于本项目的房产开发，而是挪用到其他地方去拿地或者借贷，形成“以小博大”的高杠杆运行模式。这种模式下，市场经济的风险很大，一旦市场出现波动，企业就可能资金链断裂、陷入崩塌，进而引发购房人与银行、购房人与开发商之间的剧烈冲突和矛盾。

要规范预售房屋销售制度，有几点建议供大家参考：第一，要加大房地产企业的资本性出资要求。房地产业是资本密集型产业，企业开发项目肯定需要融资，但必须要有一定量的自有资本金，不能“空手套白狼”，否则高杠杆运行的风险太大，不利于项目稳定推进和风险防控。第二，要加大对房屋预售款和首付购房款使用的监管。“打酱油的钱不能买醋”，预售资金必须专款专用，只能用于本项目的开发建设，不能挪用至其他项目，这就需要强化监管力度，确保资金流向合规。第三，要加大银行对按揭贷款资金使用的监督，保障资金安全使用，避免因资金挪用引发风险。

这里我还要给大家讲一个最高法院的指导性案例，关于开发商不能交房致使商品房买卖合同及担保贷款合同被解除时的责任承担的一个案例，这个案例对下级法院审理类似案件有约束力。这个案例是 2025 年 7 月 7 日发布的，而且就是我们江苏的案例，案件名称是“陆某、陈某与盐城永某置业有限公司、某银行股份有限公司盐城分行房屋买卖合同纠纷案”。这个案例的情况是：开发商把房屋卖给购房人后，商品房建设已经停工，短时期内根本不可能交房，但购房人是按揭买房，还得每月按时交房贷，看不到交房的希望。这种情况下，购房人起诉到法院，人民法院必须支持其五项诉讼请求：一是在同一案件中一并请求解除与开发商签订的商品房买卖合同（包括房屋认购合同和商品房预售合同等），以及与银行签订的商品房借款担保贷款合同；二是要求开发商返还银行贷款本金及利息，因为银行的按揭贷款已经全部交给了开发商；三是要求开发商向购房人返还房款（包括首付款）并支付利息；四是要求开发商向购房人支付已偿还的银行贷款本金及利息；五是要求开发商向购房人支付违约金。这五项诉讼请求，只要购房人提出，人民法院都应当支持。

（三）完善租赁市场，破解“全民买房”的弊端

我国住房制度改革推动了房地产业的快速发展，成绩很大，但也形成了“全民买房”的弊端，主要有三个方面：第一，全民买房的风气导致房地产业一家独大，可能影响其他产业的发展壮大，比如高科技企业的发展可能会受到挤压；第二，全民买房让很多家庭“寅吃卯粮”，大量居民成为“房奴”，每月要偿还高额房贷，导致其他消费发展缓慢，这对整个国民经济的发展是不利的；第三，全民买房造成“啃老成风”，年轻人购房往往需要依赖父母的积蓄，这不利于年轻人独立自主成家立业，也不利于培养良好的社会风气。现在很多年轻人结婚时，“无房不结婚、无房不嫁人”的情况很普遍，再加上高价彩礼，父母的压力非常大。目前不少城市出现了许多青年难以成家、城市剩女云集的现象，产生了一系列社会问题。其实，这些问题通过完善租赁市场就能得到缓解，现在我国的租赁市场还比较萎缩，需要大力发展。

建立完善的租赁市场，首先要培育多元化的租赁主体，建立国有、民营、外资共同参与的房屋租赁公司，按照市场化的方式运作。当前房价处于相对低位，正是国家、民营企业和外资进入房屋租赁市场、成立房屋租赁公司的最佳时机。有了这些租赁公司，临时有住房需求的群体、刚步入社会的年轻人等，都可以通过租房解决居住问题。我认为，国家政策应当允许民营企业设立独资、合资或者股份制的房屋租赁公司，同时也应当允许外资进入我国的租赁市场。有人担心外资进入会控制我国的房地产，其实这种担心是多余的。不动产是固定在我国境内的，外资不可能把房子移动到国外，只能在我国境内经营。如果外资有好的租赁运营方式，我们还可以学习借鉴，而且外资参与还能解决我国的就业问题、增加税收，带来诸多好处。上世纪六七十年代，日本资本曾在美国购置大量房产，引发当地社会对房地产市场被外资控制的担忧。但随着经济形势变化和市场机制发挥作用，这些房产最终通过正常交易渠道逐步回流至美国投资者手中。所以，外资进入租赁市场并不可怕，关键是通过市场化手段进行调节。

在租赁市场的运营中，我们可以通过国有房屋租赁公司平衡租赁价格。如果民营、外资租赁公司为了盈利抬高租金，国有房屋租赁公司就可以介入市场，通过合理定价稳定市场租金水平。这种方式其实有过成功实践，陈毅市长当年在解放初期的上海就采用过类似的方法稳定市场物价，这也符合毛主席在七届二中全会上提出的相关思想——合法的盈利可以允许，但如果出现非法抬价的情况，不仅可以用政治和法律手段，也可以用经济手段进行调控，就像过去国家通过国有煤炭企业稳定煤炭价格一样，很多问题都能得到解决。

同时，我们还可以在租赁市场中创新模式，实现“租购衔接”。租客可以分为短租户和长租户，短租户按常规方式支付租金即可；对于长租户，可以采用融资租赁的方式，签订融资租赁合同，租客按月支付租金，租赁期满后，房屋所有权归租客所有，相当于“以租代买”。此外，还可以采用“先租赁后购买”的模式，长租户租赁一段时间后，如果有购房意愿，之前支付的部分租金可以抵扣购房款。银行也可以创新金融产品，建立抵押贷款与租赁相结合的模式：租赁公司把房屋出租给客户，客户可以将租赁权对应的未来收益作为抵押向银行申请贷款，银行把贷款支付给租赁公司，客户每月向银行偿还贷款，这种模式和按揭贷款类似，既可以满足客户的居住需求，也能帮助租赁公司快速回笼资金。

对于房地产企业来说，千万不能“一根筋”只盯着开发业务，要学会灵活转型。可以把开发业务和租赁业务结合起来，设立关联公司，通过租赁业务消化存量房源，实现风险对冲。只要关联企业的运作不损害第三方的合法权益，就会得到国家法律的支持，事实上很多企业的经营都需要这种多元化布局。具体来说，房地产企业可以重点开展三类业务：一是房屋经纪业务，也就是中介服务，利用自身对市场的熟悉度，帮助消化存量房源；二是房屋租赁业务，把自有存量房源转化为租赁住房，通过稳定的租金收益缓解债务压力；三是物业管理业务，当前很多小区的物业管理服务质量不高，引发了大量纠纷。物业管理市场有很大的提升空间，如果房地产企业能下大力气提升物业服务水平，不仅能获得稳定的收益，还能通过社区广告、增值服务等拓展盈利渠道，实现可持续发展。

结语

以上就是我关于“我国房地产业市场化发展的思考”的一些个人学习体会和观点。这些看法仅供大家参考，大家觉得有用可以借鉴，若有不妥之处，欢迎大家提出批评，我下一步会改正。