近年来，天津市武清区积极推行首席法律咨询专家制度落地见效，在首席法律咨询专家遴选中，严把政治关、专业关、纪律关，按照单位推荐或个人自荐、区法学会研究审批的流程，优中选优，推优树典，将人才智库中政治站位高、行业内较为权威的10名人才遴选为首批首席法律咨询专家，切实发挥首席专家的专业优势，有效提升基层社会治理决策的专业化、科学化、法治化水平，持续增强首席专家的工作荣誉感和责任感。
“作为一名检察官，在办案的时候不能只是考虑法律效果，政治效果和社会效果同样重要。作为区首席法律咨询专家，更要注重在法律适用中做好矛盾化解工作。”武清区检察院第三检察部主任、首席法律咨询专家谢文凯说。
>>天津市武清区首席法律咨询专家谢文凯（左二）正在开展释法说理工作 受访单位供图
2022年，在北京工作的陈某选择来天津武清安家落户，通过房产中介从李女士手中买了一套房子。双方约定该房以全款250万元的价格交易，陈某先期向李女士支付150万元。支付后，李女士将房屋交予陈某居住。一年后陈某支付剩余100万元，合计250万元购房款全额支付完成后，双方到房管局进行房屋过户。
陈某将250万元全部交付后，发现李女士迟迟不能配合过户，后李女士告知该房在银行的100万元贷款尚未还清，故无法进行房屋过户。陈某急需房屋过户后安置孩子来津上学，但李女士迟迟不能过户，陈某认为李女士可能涉嫌诈骗犯罪，多次前往各级信访部门反映问题，并几次情绪失控，甚至可能发生意外情况。
经研判，该问题涉及刑民交叉的法律问题，区首席法律咨询专家首席专家谢文凯着手牵头解决。
谢文凯首先找陈某了解了情况，掌握其诉求，陈某要求李女士快速清理银行贷款，按违约配合过户，否则去公安局控告李女士诈骗。后谢文凯又找到李女士问明钱款去向，为何不能清空贷款配合过户。
李女士表示，因为自己做定制家装行业，资金紧张，故将房屋挂于中介希望及时变现用于生产经营。陈某当时给付的150万元房款到账后，李女士马上就用于了生意周转，陈某后支付的100万元李女士原准备去清空贷款，但考虑当时疫情已经有所好转，认为把100万元用于生产经营，应该马上就能回款。谁知后来疫情又严重了，生意彻底拖垮了。
谢文凯在了解了双方情况后，一方面明确告知李女士，其行为属于严重的违约行为，必须马上想办法履行合约；另一方面主动向陈某做了解释工作，告知李女士当前的经济状况，希望陈某在李女士继续履约的情况下，能够不再要求李女士承担违约赔偿。经多次调解，李女士的父亲将老家房子变卖，加上李女士从亲友处借款，凑齐了用于偿还贷款的100万元。陈某也在多次劝解下答应只要李女士继续履约，就放弃追究其违约责任。
在李女士准备向银行还款时，发现当时借银行的100万元已经产生了20余万元利息和滞纳金须一并还清，但李女士当时已无法再筹集任何资金，李女士请求谢文凯提供法律解决途径。
谢文凯及时告知李女士银行对因疫情原因产生的未按期支付贷款情况有申请延付政策，后经李女士向银行申请并支付钱款后，银行及时解除抵押，畅通了李女士与陈某的房屋过户条件。后谢文凯又告知双方向相关部门申请过户绿色通道的方式，双方不到半天即完成了房屋过户。
“该矛盾问题的成功化解，充分表明了首席法律咨询专家制度能够在涉法涉诉矛盾化解方面有更广阔的天地，也使得检察司法工作更加贴近民众，便利民众。”谢文凯坦言。
据了解，武清区发挥首席法律咨询专家作用，不仅重在针对疑难案件“把脉问诊开方”，也重在事后跟踪问效。通过专家对各类化解案件的经验提炼，为武清区法治建设持续贡献力量。面对依法行政中较为共性的法律问题，首席法律咨询专家积极参与到各层次的政治轮训、法治培训中授课，运用“以案说法”“以案释法”的方式，有效提升领导干部运用法治思维和法治方式解决实际问题的能力；面对社会治理中人民群众所急所需的法律问题，结合“八五”普法要求，首席法律咨询专家积极参与“百名法学家百场报告会”“青年普法志愿者法治文化基层行”等活动，和全区法学法律工作者、爱好者共同参与法律咨询、法治宣传等工作，引导群众“知法懂法”“办事依法”“遇事找法”，靠前开展矛盾纠纷化解。
“施工方拿到了应收工程款，让开发商盘活了土地和‘烂尾’楼盘，更重要的是让300多户购房人实实在在地拿到了新房钥匙，让700多户购房人看到了交房的希望。”武清区法院延期交房破产案承办人这样告诉记者。
公司开发建设的A楼盘、B楼盘房地产项目占地总面积约375亩，因资金链出现问题，拖欠工程进度款，导致项目停工，致使A楼盘、B楼盘延期交房问题严重，建设陷入僵局。
其中，一施工单位以公司不能清偿到期债务且明显缺乏清偿能力为由，向法院申请对其进行破产清算。
截至破产受理之时，公司已售出房屋1000余户。售房形式复杂多样，包括网签全款、网签未全款、交全款未网签、部分交款未网签等情况，售房款多未进入资金监管账户。如何能够在破产清算案件中，解决“烂尾”楼的问题，成为化解该案的重点和难点。
为保障购房人权益，武清区法院指导管理人对A楼盘项目进行竣工验收。因项目停滞，部分工程不符合验收标准，又因拖欠工程款，施工单位不配合进行项目整改、不愿交付房屋钥匙。
首席法律咨询专家协调法院、地方政府、各职能部门，多次做施工单位工作。区法院在A楼盘现场办公，首席法律咨询专家驻点支持，指导管理人对A楼盘项目进行整改，已符合验收标准，最终在向购房者承诺的时间节点取得了A楼盘项目准入证，让300余户购房人拿到了期盼多年的房屋钥匙。
A楼盘验收并交付后，B楼盘700套房屋交付、拖欠施工单位3亿余元工程款问题成为难点。
该案工作组创新思路，在房地产企业破产清算案件中，提出对烂尾在建工程进行“附条件拍卖”，即破产财产的买受人负有将房屋续建完成并向购房者交付建成房屋的义务。
评估采取成本法兼假设开发法，打通资产价值确定的难点和堵点。此种资产处置方式可以保证新的竞买人续建后，购房者有房住，用拍卖所得价款解决拖欠施工单位的工程款和农民工工资问题，盘活陷入僵局的烂尾工程。
因该案采取了附条件拍卖的方式，不可避免地要涉及接盘方与原购房人的继续履约问题，需在拍卖公告中提前确定将来的房屋买卖双方主要权利义务内容。
为此，在首席法律咨询专家的牵头协调下，属地政府、法院、管理人多次与业主代表、施工单位进行沟通，反复研判合同续定、交房时间、交房标准以及逾期交房、逾期交款的违约责任等细节，使接盘方和购房人利益达到均衡点，最终附条件拍卖的方案在债权人会议上表决通过。
在多方努力和推动下，最终由乙公司成功接盘，按照前述制度设计和拍卖公告约定进行续建。
武清区法院案件承办人表示，该案在资产处置过程中，经过充分调研论证，将应收的房款让资产买受人收取，制定资产拍卖方案对“买卖”双方均进行了约束和规制，明确了违约责任，一定程度减少后续违约行为的发生，资产更容易成交。
附条件拍卖烂尾楼项目，保障了购房者的居住利益。同时，打消了接盘企业在市场压力下导致的投资信心不足问题，最终打破僵局，救活烂尾楼盘，这也为今后类似案件处理提供了一定参考价值。
“这个案子经历了三个困难阶段：第一个阶段是债权金额、已付购房款金额的认定问题；第二个阶段是资产如何处置问题，方向怎么走；第三个阶段是资产处置后还要推动合同履行，给已交款开票，预留购房人需缴纳的契税，等等。我为此还学习了好多房地产知识。”武清区法院案件承办人感慨道。
首席法律咨询专家工作是法学会的一项全新的法治实践，以党政所急、大局所需、人民所盼、法律所赋的突出问题作为发力点，发挥首席法律咨询专家专业优势，有针对性地提供个性化菜单式法律服务，助力提升社会治理的法治化水平，全面融入社会治理大局。
武清区法学会还联合区信访办，制定《关于建立首席法律咨询专家参与重大矛盾纠纷调处和重大信访积案化解合作机制的工作措施》，明确了涉法涉诉信访工作研判会商化解机制。
立足群团组织优势，团结凝聚高水平首席法律咨询专家队伍。武清区首席法律咨询专家工作还与“百名法学家百场报告会”“青年普法志愿者法治文化基层行”、法治人才培养等深度融合，以点带面推动法学会工作整体提升。
此外，依托区位特点，武清区法学会将首席法律咨询专家工作纳入深入贯彻京津冀协同发展战略的环节中，突出北京通州、天津武清、河北廊坊三地横向联动，签订合作框架协议，形成专家资源共享，在决策论证、风险防控、矛盾调处、积案化解方面深入合作。
武清区委常委、区委政法委书记、区法学会会长王知认为，自首席法律咨询专家制度建立以来，区法学会与多部门展开协作，尤其在化解难度大、影响范围广、具有典型性、直接关系群众切身利益的重点难点案件中，发挥了重要作用，取得了明显成效。
“为助力我区法治政府示范创建，由区法学会牵头，首席法律咨询专家与有关部门、镇街负责同志组成课题组，跨部门、跨领域联合攻关，通过调研发现问题，提出决策建议，为我区法治政府示范创建提供良方。”武清区法学会专职副会长耿一博表示。